מגזין שפץ ביתך: 10 הדיברות לביצוע מוצלח של פרויקט תמ"א 38

שפץ ביתך: 10 הדיברות לביצוע מוצלח של פרויקט תמ"א 38

גם אתם רוצים להשתתף בחגיגה ולעשות תמ"א 38 בבניין בו אתם גרים? אלה כל הדברים שאתם צריכים לדעת, על מנת לעשות את זה כמו שצריך

חייבת להיות שקיפות לאורך כל התהליך | צילום: istockphoto

תמ"א 38 הפכה כבר מזמן לתופעת מדינה ודיירים רבים מבצעים שיפוץ בבניין הדירות בו הם גרים. כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, יש כמה צעדים שעל כל בעלי דירות בבנין לעשות, על מנת להניע את התהליך בצורה נכונה ומיטבית. אלו הם עשרת הצעדים שצריך לעשות, על פי סדר כרונולוגי, על מנת לצלוח את הפרויקט המבוקש ביותר שקיים היום:

החלטה עקרונית
כינוס אסיפת דיירים וקבלת החלטה עקרונית לקדם את הפרויקט, תוך מינוי נציגות לשם כך. על מנת לבצע תמ"א צריך רוב של 66% ובמקרה של הריסה ובנייה מחדש נדרש רוב של 80%.

מינוי משרד עורכי-דין
על הנציגות לפנות למשרדי עורכי דין בעלי ניסיון והתמחות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית. לאחר קבלת מידע על ניסיון המשרדים השונים אליהם פנו, ויכולתם לקבל את הפרויקט וללוותו מראשיתו ועד סיומו – נבחר המשרד שילווה את בעלי הדירות בתהליך.

הבנת התהליך וקבלת מידע
על הנציגות להבין את הנתונים של המקרקעין, להבין את צורכי בעלי הדירות ולקבל מידע ראשוני על התכנות ביצוע הפרויקט והזכויות הקיימות במקרקעין. ישנן מספר אפשרויות לביצוע התמ"א (חיזוק בלבד, הוספת מרפסות, הוספת קומות ועוד). בדיקות אלו נערכות בשיתוף מלא עם עוה"ד שמונה לשם כך.

בחירת חברה יזמית
על הנציגות לאסוף מידע על חברות בעלות ידע, ניסיון ויכולת בביצוע פרויקטים אלו ולבחור בחברה אשר תמצא כמתאימה לביצוע הפרויקט, בשקלול מכלול הפרמטרים ולאחר קיום מו"מ לשיפור התנאים.

בחירת החברה יכולה להיעשות בדרך של פניה ישירה וקבלת הצעות, או בדרך של מכרז. תהליך זה גם הוא מלווה על ידי עו"ד של הבעלים, יחד עם מפקח מטעמם, בהנחה שעד לשלב זה מונה על ידי הנציגות.

מינוי יועצים מקצועיים
אדריכל, מהנדס ושמאי (לא בהכרח כולם). יכול להיעשות גם טרם בחירת חברה יזמית.

היועצים המקצועיים מלווים את בעלי הדירות ומהווים את הביטחון, הפיקוח והשפה שלהם למול החברה היזמית.

מו"מ משפטי
בשלב זה מתקיים המו"מ על תנאי ההסכם שבין החברה ובעלי הדירות. תהליך זה מובל על ידי עוה"ד בשיתוף וידוע הנציגות. במו"מ מתקבלות החלטות כמו מה תהיה חלוקת הרווחים של הדיירים, או מה יירשם בחזקתם ומה בחזקת היזם.

שקיפות
על הנציגות לפעול בשקיפות מלאה כלפי כלל בעלי הדירות. לצורך כך עליה להיות זמינה ובקשר רציף עם כלל בעלי הדירות ולהעביר מידע רציף בכל הנוגע להתקדמות הפרויקט, בחירת החברה וההצעות הקיימות. סעיף זה אינו עומד בשלב כרונולוגי ספציפי והוא נכון לאורך כל חייו של הפרויקט.

טיפול בסרבנים
בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, הגשת תביעה כנגד בעלי הדירות המסרבים לביצוע הפרויקט.

ביצוע
הסתיים הליך התכנון וניתן היתר, עכשיו מתחיל הליך ביצוע הפרויקט. הביצוע מתקיים רק לאחר התקיימות התנאים הקבועים בהסכם, ובתוכם מתן ערבויות לבעלים וקיומה של פוליסת ביטוח.

מסירת העבודות ורישום זכויות
בשעה טובה הסתיימו עבודות הפרויקט ונמסרו העבודות (חיזוק הבנין או מסירת הדירות החדשות, לפי הענין). עדיין לא ניתן לברך על המוגמר ויש להתכנס לאחד השלבים החשובים בתהליך - רישום הזכויות הסופי המסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין בין בעלי הדירות.

כמובן שאורח חייו של הפרויקט, הנו ארוך ומורכב וכולל שלבים נוספים. במפורט לעיל תוכלו למצוא את אבני הדרך המרכזיים בחייו של פרויקט התחדשות עירונית. שיהיה בהצלחה.

עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית

לייעוץ חינם בנושא תמ"א 38 לוועדי בתים >>

שתף מאמר