מגזין פריסייל חמוץ: קניתם דירה על הנייר? כך תגנו על עצמכם

פריסייל חמוץ: קניתם דירה על הנייר? כך תגנו על עצמכם

כיום אין מניעה חוקית למכור דירות לפני שניתן היתר בניה, ואפילו לפני שאושרה תכנית. תיקון חדש לחוק המכר מנסה לתקן את המצב בו אפשר למכור חלומות בלי הגבלה. האם הוא יעשה את העבודה? ומה הדברים שחייבים לדעת כשקונים נכס הרבה לפני שהגיעו פועלים לאתר

צריך לוודא שהחלומות שלכם לא גדולים יותר מהחלומות של היזם

על פי מדד DEALING WITH CONTRCTION PERMIT של הבנק העולמי המודד את מספר הפרוצדורות להן נדרש מגיש בקשה לבנייה וכן את לוחות הזמנים לקבלתו, ישראל מדורגת במקום ה- 71 נכון להיום.

אחת הסיבות העיקריות ליוקר הנדל"ן בישראל היא עודף הבירוקרטיה הגורמת למורכבות יתר ועיכוב ניכר של הליכי התכנון. לשם כך, בשנת 2011, עודכנו הועדות המחוזית לתכנון ובניה בתוכנית לה"ב (תוכנית להאצת הבניה) או כפי שכונתה על ידי ראש הממשלה "סופר טנקר לבירוקרטיה". חלק בלתי נפרד מעודף הבירוקרטיה ועיכוב הליכי התכנון הינו הליכים להוצאת היתרי הבניה". לדבריהם, " כיום, במדינת ישראל משך ההליכים לקבלת היתר בניה מקובל הינו 6-12 חודשים ובאזורים רבים גם יותר מכך. על פי רוב, מחצית מתקופה זו הינה לאחר אישור עקרוני של הבקשה להיתר הבניה על ידי הועדה המקומית המותנה בתנאים".

לדברי עורך הדין יוסי קליין ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', העוסק בנדל"ן, ומלווה קבלנים ויזמים בכל הארץ, דירוג ישראל היה נמוך בהרבה והיא עלתה בו רק לאחרונה לאור התיקונים האחרונים בחוק התכנון והבניה (תיקון 101). זו אחת הסיבות לפרקטיקה של מכירת דירות לפני קבלת היתר. לדבריו, במצב השורר במדינה בעשור האחרון, בו מצד אחד יש מי שמעוניין למכור וזאת כמה שיותר מהר ומצד שני ישנם הרבה שמעוניינים לרכוש, שיווק הדירות על ידי הקבלנים מתחיל בשלב מוקדם יותר של הפרויקט, וכמעט בכל פרויקט מציע הקבלן מבצעי מכירה מוקדמת ( (PRE-SALE.

מותר למכור לפני קבלת היתר בניה

עו"ד יוסי קליין מבהיר, נכון להיום אין מניעה חוקית למכור דירות לפני שניתן היתר בניה, וכל עוד לא אושר התיקון לחוק המכר, ניתן גם למכור דירות בפרויקט שטרם אושרה תוכנית המאפשרת את הוצאת ההיתר לפרויקט, מצב שברוב המדינות המערבי לא מתאפשר בשל העובדה שאין זה מקובל או בטוח ובמדינות מסוימות אף קיים איסור מפורש למכור דירות מגורים לפני קבלת היתר בניה. כך למשל בגרמניה, הליך הוצאת היתר מהיר ויעיל ואורך כחודש ולכן השוק לא מתפתח לכיוון הזה בכלל ונושא מכירה לפני היתר כלל לא על הפרק.

ליאור רוט, מנכ"ל משותף בחברת משגב שיווק מתחמי מגורים, מסביר כי כיום אפשרי למכור "לכאורה" דירות על הנייר גם אם אין תב"ע (כלומר תוכנית מאושרת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה). המצב היום הוא כזה שלמשל יש קרקע חקלאית שהיא בתהליכי תכנון מתקדמים (למשל התב"ע של התכנית נמצאת בהפקדה בוועדה המחוזית) ועדיין לתוכנית אין תוקף. יש אפשרות ליזמים להכין "תכניות בנין ודירה" ולמכור את ה"דירות" על הנייר.



חשוב לבדוק את כל הפרטים

היזם גובה כסף (לפעמים סכומים נכבדים), מוכר דירות מתוכנית רעיונית, כאשר במקרה הטוב לוקח מספר שנים עד שהתב"ע מאושרת. ברוב המקרים ישנם שינויים מהותיים בתכנון הבניין והדירות ובחלק נכבד מהמקרים התוכנית כלל לא מאושרת (למרות שלכאורה התוכנית בדיונים בוועדות השונות).


לדבריו, הפרצה בחוק מאפשרת (בעיקר למארגני קבוצות רכישה ויזמים המוכרים "זכות לדירה" בקרקע חקלאית) ליזמים לגבות כספים ולמכור בעיקר חלומות לרוכשים.

למה לצפות מהקבלן

עורכי הדין שי קידר ולירון רוט ממשרד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית מסבירים שמצב חוקי זה מאפשר ליזמים וקבלנים רבים למכור דירות בטרם קבלת היתר בניה. מכירת דירות במצב זה מחייבת מצג ברור ומפורט וכן הסכמה מפורשת של הרוכש כי ידוע לו שטרם התקבל היתר הבניה לדירה או לנכס, והפקדת התשלום בנאמנות עד למועד קבלת היתר בניה. יזם/קבלן אשר ימנע מלהציג העובדות בבירור מסתכן בתביעות בגין הפרת סעיפי חוק מחוק החוזים, ומחוק המכר. נהוג להוסיף להסכמי המכר נספח ספציפי בדבר העדר קבלת היתר הבניה. השניים מזכירים כי חוק המכר אוסר על מוכרים לקבל על חשבון דירה או נכס מעל 7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה לרוכש, בהתאם לאחת החלופות הקבועות בסעיף 2 לחוק.

עורך הדין יוסי קליין שמשרדו מלווה יזמים וקבלנים רבים, סבור כי יש לצפות מקבלן רציני ואחראי כי יחל את מכירת הדירות בפרויקט לאחר שניתן היתר בניה ולכל הפחות לאחר שניתנה החלטה של הועדה המקומית לתת היתר בניה בתנאים ולאחר שהתכנון מאושר על ידי המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית ומה שמונע מהקבלן לקבל את היתר הבניה אלו הן דרישות טכניות בלבד.

"ניקח לדוגמא את אם המושבות. משרדנו ייצג קבלן אשר בנה פרויקט מגורים בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, הקבלן אמנם החליט למכור דירות לפני שקיבל את היתר הבניה, אלא שבמקרה זה , התקיימו מנגנוני בטיחות: 1. הייתה בתוקף תוכנית שמאפשרת את קבלת היתר הבניה, 2. ניתנה החלטה של הועדה המקומית לתת היתר בניה בתנאים, 3. התוכניות שהוצגו לרוכשים אושרו על ידי המחלקות הרלוונטיות במסגרת הבינוי המוצע, 4. להסכם הוספנו נספח מיוחד במסגרתו הוסבר לרוכשים שטרם ניתן היתר בניה, פורטו בנספח השינויים האפשריים בתכנון אשר מעבר להם ניתנה לרוכש אפשרות לבטל ההסכם, בנוסף בנספח זה צוינה התקופה המקסימלית לקבלת ההיתר הבניה - תוך 6 חודשים מיום החתימה, אחרת לרוכש תעמוד הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את מלוא הכספים ששולמו על ידו. 5. כל הכספים שולמו לחשבון נאמנות ו/או לחשבון הבנק המלווה כשניתן היה.

במצב שברור לכולם שהיתר הבניה יינתן ומדובר בעיכוב טכני המצריך ביצוע פעולות פרוצדוראליות בלבד, יהיה זה בטוח יותר לרכוש דירה ובפרויקט המתואר, להערכתי רכשו בשלב מקדמי כ20-30% מהדירות בפרויקט, וכולם עסקאות שהושלמו בהצלחה ללא כל ביטול מצד הרוכשים.  יש לציין כי לפרויקט ניתן היתר בניה תוך 3 חודשים".

התיקון לחוק המכר ימנע את הפרצה?

לדברי עו"ד קליין, "לשמחתנו נראה, כי גם המחוקק התעורר וזיהה את הסכנות הרבות בעסקאות מעין אלו, ובימים אלו פורסמה הצעת חוק לתיקון חוק המכר (דירות) תיקון מס' 9 , התשע"ו-2016, במסגרתו מוצע למנוע מכירה של דירת מגורים בפרויקט שטרם אושרה לגביו התוכנית שתאפשר את הוצאת היתר בניה לבניית אותה דירה. מכיוון שהתיקון מוגבל על עסקאות של דירות מגורים, ולאור רוח חוק המכר דירות שמטרתו להגן על רוכשי דירות מגורים, אני חושב שהתיקון נכון ומבורך שללא ספק מגן על רוכשי הדירות, והרי גם לקבלן זהיר לא מומלץ למכור דירות לפני שאושרה תוכנית המאפשרת את הוצאת ההיתר".


בעיות בקבוצות רכישה. ענבל אור

"התיקון בחוק המכר נולד בעקבות הבעיות שהתגלו לאחרונה במארגני קבוצות רכישה למיניהם (כגון ענבל אור) ומוכרי קרקעות חקלאיות שמכרו חלומות (חברת אדמה למשל). התיקון מציע כי כאשר יש תוכנית סופית (תב"ע מאושרת) רק אז אפשר בכלל לבצע חוזה למכירת הדירה", אומר עו"ד רוט.

אולם רכישת נכס ללא היתר מחייבת משנה זהירות מצד הרוכשים. בחודשים האחרונים אנו עדים לכותרות חוזרות ונשנות של "יזמים" או נוכלים אשר מנצלים לרעה את המצב החוקי, בין באמצעות מכירת יחידות אשר לא אושרו על ידי רשויות התכנון, בין באמצעות מכירת כמות יחידות דיור גדולה מהכמות אשר אושרה להם על ידי רשויות התכנון, בין באמצעות מכירת יחידות לשימוש הסותר את השימוש אשר הותר בהיתר הבניה ועוד.

עם זאת, ברובם המוחץ של הפרויקטים, נמכרות דירות לפני היתר בניה, וזאת לאחר קבלת אישורה העקרוני של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.  לדברי ליאור רוט, מנכ"ל משותף בחברת משגב שיווק מתחמי מגורים, יזמים אשר אינם נוהגים בפזיזות ואינם ממהרים למכור דירות על בסיס ציור אדריכלי אשר לא נבדק על ידי הוועדה המקומית ואינו תואם זכויות המוקנות למקרקעין על פי תכניות בניין עיר בתוקף, לרוב יידרשו לשינויים מינוריים בלבד בתכנון אשר לא ישפיעו באופן ניכר על תכנון הנכס.

אלא שגם לאחר שהתב"ע מאושרת, לצערנו במדינת ישראל לוקח חודשים רבים עד שנים להוציא ולקבל היתר בניה סופי (היתר שניתן על ידי הוועדה המקומית). החוק מתייחס גם למצב שהתוכנית מאושרת אך אין עדיין היתר בניה ,ומפרט שהיזם/קבלן חייב להוסיף בחוזה, שכן היתר הבניה צפוי תוך  Xחודשים ואם עברו 60 יום מאותו תאריך נקוב, הדייר ראשי לבטל את החוזה ולקבל את מלוא כספו בחזרה. כמו כן על היזם לציין בחוזה אם צפויים שינוים תכנונניים כאלו ואחרים עד לקבלת ההיתר.

משגב שיווק משווקת בימים אלה פרויקטים למגורים בחריש, בחיפה, בירושלים ועוד, עבור חברות בניה גדולות (אשטרום, חנן מור, אזורים ועוד). "לא זכור לי מקרה שמכרנו דירה על הנייר שלא היתה בתוכנית מחייבת או לקראת היתר", אומר רוט. "אך רוב החברות בארץ מתחילות למכור את הפרויקטים לפני מתן קבלת היתר. בדרך כלל זה נע בין חצי שנה לשנה מיום היציאה לשיווק עד קבלת ההיתר המיוחל. לעתים קרובות מאוד ישנם שינויים בתוכניות המפורטות של הדירות ואנחנו נאלצים לקרוא לדיירים ולהסביר להם שיש שינוי בדירה (גודל הדירה קטן, שינויים במרפסת, הוספת ספרינקלרים לכיבוי אש, גובה התקרה, עובי הקירות ועוד). ברוב המקרים הדיירים ממשיכים ולא מבטלים את החוזה כי השינויים הם לא מהותיים. אך זכורים לי מקרים כי כאשר היו שינויים מהותיים מאוד, רוכשים ביטלו את הרכישה".

מדריך לקניה זהירה

בדיקת רקע
ליאור רוט ממליץ דבר ראשון לבדוק טוב טוב מי היזם, מי החברה, ההיסטוריה הכלכלית שלה, האם יש לה גב פיננסי איתן והאם בעבר היו לה בעיות עם רוכשים שקנו לפני היתר והסתבכו.

מועד מסירת הדירה
עוה"ד שי קידר ולירון רוט ממליצים לוודא קיומה של הצהרה ברורה ביחס למצב התכנוני של הנכס, לרבות פירוט השלבים הנדרשים עד להוצאת היתר הבניה וקצובת זמן ברורה לקבלתו. בתום קצובת הזמן יש לדרוש זכות ביטול חד צדדית לרוכש תוך השבת כספו.

עורך הדין יוסי קליין מסביר שלגבי מועד המסירה של הדירה, בהסכמים מעין אלו נהוג לנקוב בתקופה שתחל החל מיום קבלת היתר הבניה ולא במועד אובייקטיבי וידוע מראש, לדוגמא בתוך 30 חודשים מיום קבלת היתר בניה. חשוב להגביל את התקופה הניתנת לקבלן לקבל את היתר הבניה, ולשמור על אפשרות לביטול ההסכם ללא כל סנקציה והשבה מלאה של הסכומים ששלומו על ידי הרוכש, במידה שלא ניתן היתר בניה במועד שנקבע.

התכנון אינו סופי
הסוגיה המשמעותית הנוספת ברכישת דירה הפרויקט שטרם ניתן לגביו היתר בניה, היא שהתכנון המוצג בתוכניות והמפרט הטכני שמצורפים להסכם אינם סופיים וניתנים לשינוי לאחר קבלת היתר הבניה. זאת אומרת, אומר עו"ד קליין, יתכן ששטח הדירה יהיה שונה משטח הדירה הנקוב בהסכם ו/או בתוכניות, או שהחלוקה הפנימית או כיווני האוויר של הדירה יכולים להשתנות, יתכן גם שהשינוי בתכנון לא ישפיע באופן ישיר על הדירה שרוכשים אלא ישפיע על השטחים המשותפים, כגון יכול להיות שהלובי יהיה קטן או נמוך יותר, יכול להיות שייבנה חדר אשפה או חדר אופניים במקום מועדון דייר שהובטח במסגרת המו"מ או ההסכם וכו'.

סטיות בתכנון
חשוב בעסקה מעין זו, לקבוע מראש מהם השינויים או הסטיות בתכנון המקובלות על הצדדים, ובגין אילו שינויים או סטיות לרוכש תינתן אפשרות לבטל את ההסכם או לקבל פיצוי בדרך של הפחתת התמורה לדוגמא. עו"ד קליין: "חשוב לציין, כי על פי צו המכר דירות ישנה הגדרה של "סטיה קבילה" (2%  משטח הדירה וההצמדות ו-5% ממידות האביזרים), אלו הן סטיות המותרות לקבלן ושאינן מהוות מהווה הפרה מצידו, אך הצו מתייחס לסטייה מהתוכנית ו/או המפרט הטכני הסופייםלבין הדירה שנבנתה בפועל, לכן לכאורה בעסקה של רכישת דירה בפרויקט שלא ניתן לגביו היתר בניה, תיתכן סטייה נוספת לזו האמור לעיל, שאין לגביה כל התייחסות, וזו סטייה מהתוכנית והמפרט הטכני שצורפו להסכם לבין התוכנית והמפרט הטכני הסופיים שהרי אלו יערכו רק לאחר קבלת היתר והבניה".

עורכי הדין קידר ורוט מציעים לרוכש לוודא קיומו של סעיף בהסכם ההתקשרות לפיו השינויים שייתכנו בנכס, הן מבחינת השטחים והן מבחינת המפרט לא יעלו על הסטייה המהותית מהנכס שהוצג במועד החתימה (לפני ההיתר) לנכס שיתקבל בידי הרוכש במועד המסירה. בנוסף יש לציין כי לעת הוצאת היתר הבניה יזומן הרוכש לחתימה על תכניות ומפרטים העומדים בדרישות חוק המכר, וכי ככל שבמועד זה יתברר כי בנכס בוצעו שינויים מהותיים- יהא זכאי הרוכש לביטול ההסכם ולהשבת כספו.


שלא ינסו למכור לכם שטחים חקלאיים שלעולם לא יישנו את היעוד שלהם

לעולם לא לשלם יותר מ 7% מסך הרכישה לפני היתר

ליאור רוט מדגיש שאין לשלם יותר מהסכום הזה אם לא התקבל היתר. "גם כיום אם אין היתר לפרויקט אזי הרוכש חותם על חוזה ומשלם 7% בנאמנות לעורך הדין של היזם. אך זה נובע מכך שלפרויקט אין ליווי פיננסי ועדיין לא חולקו על ידי הבנק המלווה שוברי קניה (תיקון שהוכנס בשנים האחרונות בעקבות נפילתה של חברת חפציבה) אך אם ישנו ליווי ניתן לשלם סכום גבוה יותר - המלצתי היא שאף אם יש שוברים וחשבון ליווי, לא לשלם יותר מ7% עד לקבלת היתר הבניה".

עורכי הדין קידר ורוט מדגישים עוד כי את חלק התמורה שאינו עולה על 7% יש להפקיד לחשבון נאמנות בו אחד המוטבים יהיה הרוכש עצמו. לדבריהם, יזמים מסוימים, אף מגדילים לעשות ומתקשרים עם הבנקים בהסכם "טרום ליווי" לפיו התמורה המשולמת להם מהשקל הראשון, משתלמת באמצעות פנקסי שוברים וכל כספו של הקונה מובטח בערבות בנקאית, אפילו מבלי שהתקבל היתר הבניה.

להפקיד כספים בחשבון נאמנות
הואיל ומדובר בעסקה עם תנאי מתלה וכדי להבטיח את השבת הכספים, במקרה של ביטול ההסכם ממליץ עורך הדין קליין לוודא כי הכספים מופקדים בחשבון נאמנות שנפתח על ידי עורך דין המטפל בפרויקט ו/או לחשבון הליווי.

לוודא שהדירה בכלל אושרה במסגרת ההיתר
גם במקרה שיש היתר בניה לפרויקט יש לוודא שבניית הדירה שרוכשים אושרה במסגרת אותו היתר בניה, אנו מכירים פרויקטים בהם נמכרו דירות בקומות גבוהות שכלל לא ניתן לגביהם היתר בניה ואף שהתוכנית החלה על הפרויקט אינה מאפשרת את בניית הקומות (כפי שנטען כנגד ענבל אור בפרויקט "מגדל הטייסים") או מקרים בהם ההיתר מתייחס לבניית דיור מוגן ומוכרים דירות למגורים או להשכרה לסטודנטים (כגון מקרה הקונדוטאורס בגבעת שמואל), ומכך יש להיזהר, אומר עו"ד יוסי קליין.

בירור מקיף של סטטוס התוכנית

ליאור רוט מסביר כי בכל רשות מקומית במחלקת הנדסה יש מחלקת אינפורמציה, ישנו תיק בנין מסודר וכל שלב של אישורים שונים נמצא בתיק. לכן על הדיירים לפני רכישת הדירה לעיין בתיק (בדרך כלל יש מישהו בעירייה שאף מסביר בדיוק את הסטטוס והבקשות השונות של היזם).

לדברי עורך הדין שי קידר, מומלץ כי רוכש העומד לרכוש דירה או נכס בטרם קבלת היתר בניה, יוודא קיומה של החלטת ועדה ביחס לבקשה להיתר בניה שהוגשה בגין הנכס. בהיעדר החלטת ועדה (שלב מקדמי מאוד למכירת דירות) יש לוודא התאמת המצג לזכויות הקיימות במקרקעין על פי תכניות בניין עיר שבתוקף (מבחינת ייעוד הזכויות והיקפן- כך למשל במקרה בו הזכויות הקיימות הן לבניין בן 16 דירות והיזם/קבלן מציג בניין בן מס יח"ד גדול יותר, יש לקחת בחשבון שההליכים הדרושים להגדלת מס' יחידות הדיור הם מורכבים, מתמשכים, ולעיתים אף בלתי אפשריים)  והאם הנכס המוצג כולל זכויות תלויות שיקול דעת של הוועדה המקומית כגון שב"ס, הקלות ועוד (הליכים הדורשים זמן ואין וודאות ביחס אליהם) .

חשוב לציין כי גם לאחר החלטת הוועדה הוודאות התכנונית אינה מוחלטת וייתכנו שינויים בנכס שיבוצעו על פי דרישת הרשויות השונות (הג"א, כיבוי אש ועוד) ו/או על פי בקשות לשינויים שיוגשו על ידי היזם ו/או בשל התנגדויות שיוגשו על ידי הזכאים להתנגד.

שתף מאמר