מגזין למה אנחנו צריכים לשלם לשני עורכי דין שונים כשאנחנו קונים דירה?

למה אנחנו צריכים לשלם לשני עורכי דין שונים כשאנחנו קונים דירה?

החוק מתיר לקבלנים לדרוש כסף מקוני הדירה מולם הם מתנהלים בעבור שכר טרחת עורך הדין מטעמם. זה אומנם מאוד מעצבן, אבל אם אנחנו רוצים שמישהו ישמור לנו על האינטרסים בהליך הרכישה, צריך להכניס את היד עוד קצת לכיס ולשכור עורך דין נוסף. במקרה הזה התשלום הכפול דווקא פועל לטובתנו

אל תתפתו לסמוך על עורך הדין של הקבלן | צילום: thinkstock

למה אנחנו בכלל משלמים לעו"ד של הקבלן?

כשבאים לקנות דירה חדשה מקבלן, אנחנו מגלים שהקבלן דורש מאיתנו, הקונים, לשלם שכר טרחה לעורך הדין מטעמו. עובדה זו גורמת פעמים רבות לאנשים לסבור כי מאחר והם אלו שמשלמים לעו"ד, הרי שאותו עו"ד מייצג אותם בעסקה ולכן אין להם צורך לשכור עו"ד מטעמם ולשלם שכר טרחה נוסף. זוהי טעות נפוצה וחמורה.

חשוב להבין שעו"ד מטעם הקבלן, לו הקונים משלמים שכר טרחה, לא מייצג את הקונים כלל. שכר הטרחה שהקונים משלמים לו, הוא בעבור הפעולות המשפטיות הכרוכות ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין לאחר השלמת הבניין, ותו לא. עו"ד של הקבלן לא מייצג את הקונים בשום צורה שהיא בשלב רכישת הדירה. זהו הליך חוקי לחלוטין, אך יש לשים לב שקיימת היום מגבלה בחוק הנוגעת לסכום שמותר לקבלן לגבות מהקונים בעבור שכר טרחה זה. נכון להיום, הסכום עומד על 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ. לשם השוואה, בעבר הקבלנים יכלו לגבות 1.5% + מע"מ ממחיר הרכישה, שזהו כמובן, מחיר גבוה בהרבה.

חשוב לשכור עו"ד משלנו שילווה אותנו בתהליך

החוזה מול הקבלן הוא חוזה ארוך וסבוך.  הוא כולל תנאים רבים, אשר לא כולם ידועים ומובנים לקונים. כמו כן, ישנן מגבלות בחוק אשר נועדו להגן על הקונים, כאלה שהקבלנים לא תמיד טורחים ליידע את הקונים לגביהן ואף מנסים לפעמים "לעקוף" אותן ב"שיטת מצליח" (לא כולם כמובן).  כך למשל, ישנה מגבלה על הסכום שמותר לקבלן לגבות מהקונים תמורת הדירה טרם קבלת היתר הבנייה עליה. 

כמו כן, על פי החוק, על הקונים לבצע את כל התשלומים ישירות לחשבון שנפתח ע"י הבנק המלווה של הפרויקט, וזאת באמצעות שוברים מיוחדים שהונפקו לצורך תשלומים אלה בלבד. על אותם התשלומים, הבנק מנפיק לקונים ערבות בנקאית אשר מבטיחה את הכספים ששילמו על חשבון התמורה. בלי ערבויות אלה (שמוצאות כאמור רק אם התשלום בוצע באופן הנ"ל), במקרה והקבלן יפשוט את הרגל, הכספים של הקונה ירדו לטמיון.

בנוסף, החוק קובע תנאים שבהם על הקבלן לשלם לקונים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה ואף קובע את גודל הסכום שעל הקבלן לשלם. ישנם קבלנים שמנסים להכניס בחוזה תנאים שונים לקבלת הפיצוי וכן מנסים להקטין את הסכומים הללו. עו"ד מטעם הקונים ידע לתקן את ההסכם בנקודה זו.

נקודה נוספת מהותית שיש לשים אליה לב הנה אחריותו של הקבלן לביצוע תיקונים בדירה וכן לתקופות האחריות והבדק. יש לוודא שההסכם תואם גם בנקודה זו את הוראות החוק הרלוונטיות ושהקבלן לא מסיר בהסכם את האחריות האמורה ממנו ומעביר אותה לצד ג', ולקבלני משנה מטעמו בפרט. חשוב להבטיח שבכל מקרה הקבלן הוא האחראי לכל ההתחייבויות כלפי הקונה, גם אם בפועל הבנייה מבוצעת על-ידי קבלן מבצע שאינו הקבלן שמוכר את הדירה.

עוד סוגיה שאותה עו"ד מטעמי יכול לבדוק היא עניין מס הרכישה אותו עלי לשלם וכן לוודא שלקבלן יש את האישורים הדרושים לו בעניין מס הכנסה ומס שבח. מאחר והדירות מהוות מלאי עסקי של הקבלן הוא לא משלם מס שבח כמו מוכר יחיד, אלא רק מס הכנסה, ויש לוודא שיש לו את האישורים המתאימים לשם כך.

כל אלה הן רק דוגמאות בודדות לנקודות מהותיות שיש לשים אליהן לב בעת רכישת דירה מקבלן. עו"ד העוסק בנדל"ן יודע לנהל את המשא ומתן המשפטי מול עו"ד של הקבלן, יודע לזהות את הנקודות המרכזיות ויודע איך לתקן ולשנות את ההסכם באופן שיגן על הקונה בצורה המיטבית והמירבית.

ישנם אנשים שמבקשים לחסוך את שכר טרחת עורך הדין וסומכים את ידם על עו"ד של הקבלן שוודאי לא ינסה לפגוע בהם או בזכויותיהם, וזאת על אף שמדובר במרבית המקרים בהשקעה הכי גדולה בחיים של אותם אנשים. לשם השוואה, כאשר אדם מחזיק ברכב ששוויו נניח 100,000 ש"ח והוא רוצה להקטין את הסיכונים הכספיים שלו, הוא עורך ביטוח חובה ומקיף לרכב, שיכול לעלות 4,000 ש"ח לשנה (המהווה 4% משווי הרכב) ולפעמים אף יותר. לעומת זאת, אנשים משקיעים בדירה פעמים רבות את כל או רוב הכספים שחסכו במהלך השנים ונמנעים מתשלום של 0.5-1.5% משווי הדירה באופן חד פעמי כדי להקטין את הסיכונים הכספיים שלהם, הגדולים בהרבה מאלה של החזקת רכב.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא

עו״ד לימור אילני עוסקת בתחומי המשפט האזרחי מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן. ניתן ליצור קשר במייל וכן להתרשם ולקרוא מאמרים נוספים בדף העסקי 

שתף מאמר