מגזין יש חיים אחרי ענבל אור? כך תוודאו שקבוצת הרכישה שלכם בטוחה

יש חיים אחרי ענבל אור? כך תוודאו שקבוצת הרכישה שלכם בטוחה

פרשת ענבל חשפה את הבעייתיות שבקנייה דרך קבוצות רכישה. אולם לא מדובר בסוף פסוק. אימוץ של כללים ברורים מראש יכולים להבטיח שתגיעו אל הדירה הנכספת בלי פירמידות ובלי הפתעות מיותרות

ענבל אור מגיעה לפגישה בבני ברק. צילום: צ'ינו פפראצי

פרשת ענבל אור העלתה על סדר היום את סוגיית קבוצות הרכישה ואי הוודאות השוררת במהלך הייזום עד לקבלת המפתח לדירה (אם בכלל). יש לציין כי קבוצות רכישה רבות צלחו והצליחו בהשקעתן, אך כדאי לדעת שרכישת דירה בקבוצת רכישה טומנת בחובה אי וודאות בשני דברים עיקריים: לוח זמנים לקבלת המפתח ומחיר סופי של הדירה. קבלן רשום חייב לנהוג לפי חוק מכר דירות, לעמוד במחיר עליו סוכם ולתת פיצויים על איחור במסירת הדירה, מה שלא חל על מארגני קבוצות רכישה. מאידך, גם אין הרבה קבלנים שעומדים במועד מסירת הדירות לרוכשים, והיו מקרים גם שקבלן פשט רגל במהלך הבנייה והקונים נותרו בלי דירות לאחר ששילמו כסף רב.

שאלנו את עו"ד שי אליאב, ממשרד גינדי-כספי, המתמחים בין היתר בליווי קבוצות רכישה, כיצד ניתן להבטיח את הכסף ומימוש הפרויקט במסגרת קבוצת רכישה.

"הבעיה בנושא קבוצות הרכישה שהתפוצצה בפרשת ענבל אור, היא שאין רגולציה בנושא זה", אומר אליאב. "לכן הוגשה הצעת חוק של יו"ר לשכת עורכי הדין באמצעות חברי הכנסת אלי כהן מהליכוד ואיילת ורבין מהמחנה הציוני להסדרת כללים ואמות מידה נאותים לסוגיית קבוצות הרכישה. יש מקרים בהם מארגני הקבוצות אינם רציניים, קובעים מחיר לא ריאלי ובסוף הדרך הדירה עולה הרבה יותר. כך למשל, משום שיש להם את הכסף של חברי הקבוצה הם מציעים מחירים גבוהים מאד על הקרקע, כשהם אומרים לעצמם שיצמצמו עלויות בהמשך, ונוטלים סיכונים על חשבון החברים. יש שרושמים רישום יתר של משתתפים בקבוצה, מעל כמות יחידות הדיור שבתכנית, כשהם מבטיחים שניתן יהיה להגדיל את כמות הדירות, כפי שהיה אצל ענבל אור".

חשוב לבחור בדרך הנכונה

כללים להבטחת הפרויקט

המארגן

מקצועיות. רצוי שהמארגן יגיע מתחום מקצועי כמו נדל"ן, משפטים, ראיית חשבון, מהנדס בניין וכד'. המארגן יפעל כשלוח של חברי הקבוצה למטרת רכישת מקרקעין ומימוש הזכויות עד למסירת הנכס. יש לחתום על הסכם שבין המארגן למשתתפים תהווה הקניית השליחות כמשמע בסעיף 3 לחוק השליחות. המארגן יחויב לאחריות כל המשתתפים לניהול ופיקוח עליון לפרויקט עד למסירות – בדומה במכרזי משרד הבינוי והשיכון.

הבטחת הכספים (עד לכניסת הליווי הבנקאי, ככל שקיים):

כספי תמורה יינתנו למארגן – לפי קצב ההתקדמות בפרויקט. אם נמסרו שיקים עתידיים – רק אצל נאמן עו"ד. אם שולם משהו לפני לפירעון – רק בחשבון נאמנות על שם הרוכש.

כספי רכישה ושוטף – יישמרו בחשבון נאמנות על שם כל רוכש והעברת כספים לפי חוזי רכישה, יועצים וכו', וזאת לשם הפרדה מוחלטת בין פרויקטים שונים ורוכשים שונים.  

התשלום בגין רכישת הקרקע יעשה רק באמצעות הנאמן וכנגד בטוחות כגון הערת אזהרה או משכנתה/ שעבוד זכויות לפי העניין. בדומה לעסקת רכישה רגילה.

אישור. באחריות המארגן לאשר מול בנק מלווה מסגרת אשראי מלאה בגין כלל העלויות לפי דוח "0" מאושר.

פיקוח. בקבוצות הכוללות למעלה מ- 50 חברים, יש להבטיח את ניהול החשבונות בפיקוח של רו"ח.

גמישות. חברי הקבוצה יוכלו בכל עת להחליף את שירותי הניהול והפיקוח בחברה אחרת. יתרת התמורה בגין שירותי הניהול תקוזז מהמארגן. חברי הקבוצה יהיו רשאים למנות יועץ מהנדס מטעמם שיהיה גורם מנחה לחברת הניהול, ואשר גם יאשר תשלומים לקבלנים בפרויקט לפי קצב התקדמות.

קצב תשלומים

סכום הארגון לא יעלה על 10% מערך הקרקע. התמורה מעבר ל- 10% מערך הקרקע, תינתן ביחס לשירותי הניהול ובמקביל לקצב התקדמות הפרויקט.מעבר לכך רק בגין שירותי ניהול ופיקוח שיתומחרו בנפרד. המארגן לא יהיה זכאי לתוספת בגין חריגות בפרויקט (לעיתים דמי הארגון נגזרים מסך העלויות בפועל, כך שככל שהעלויות עולות, כך גם שכרו של המארגן).

מלבד תשלום ראשון שלא יעלה על 1,000 שקל, בשלב השיווק - כל תשלום אחר רק לאחר אחיזה בקרקע ולא יותר מ- 1% משווי הקרקע – בדומה לתיווך.

2%  נוספים משווי הקרקע עם השלמת רכישת הקרקע.

2% נוספים בקבלת היתר.

יתרה פחות 2% בקבלת ליווי בנקאי. המארגן יציג לחברים "דוח 0" לפרויקט חתום ומאושר על ידי שמאי המופיע באחת מרשימות הבנקים בישראל.

בקבוצה ללא ליווי – התשלום יועבר עם מתן צו תחילת עבודה לקבלן הראשי.

יתרת הכסף תינתן במסירת הדירה.

כמו כן, המארגן יחויב למפרט מפורט כמעט בדומה לטופס של מפרט.

המארגן יחויב לתמוך את האומדן בהצעות חתומות ובלתי חוזרות על ידי היועצים והקבלנים.

שלמו רק כשיש מפתח

אומדן ומועדים

גיבוש הקבוצה – עד 120 ימים מהחתימה.

סיום פרויקט – יקבע מועד מוגדר לסיום הפרויקט ומסירות + גרייס של עד חודשיים. לאחר מכן, המארגן יידרש להשיב 2% מדמי הארגון בגין כל חודש שחלף – תינתן ערבות אישית של המארגן לעניין.

המארגן יחויב לאומדן מחיר הדירה ולאי חריגה העולה על הסביר.

חריגה העולה על 5% מערך האומדן תחשב כחריגה שאינה סבירה, והמארגן יידרש להשתתף בהיקף החריגה.

עורך דין

לאור מורכבותם של פרויקטים אלה, הכרוכים בהתמודדות עם גורמים שונים, בהם המארגן, המשתתפים, בעל הקרקע ורשויות שונות, מוצע להגדיר קריטריונים לעו"ד המלווה קבוצת רכישה. מוצע להגדיר עו"ד בעל התמחות בתחום הנדל"ן ובפרויקטים קבלניים, ובעל 5 שנים לפחות.

מניעת "פירמידה" – אין זליגה של כספים – כאמור, כל הכספים בחשבונות נאמנות בהם הרוכשים הם הנהנים. הכספים ישמשו לרכישת הקרקע ומימוש הזכויות בלבד.

Over Booking –הקבוצה תיסגר בהתאם למספר היחידות המותרות בתכניות החלות במקרקעין. כל מי שמעבר, יצוין בפניו בבקשת ההרשמה כי הוא ברשימת המתנה והצטרפותו תותר רק לאחר אישור מוסד התכנון על הגדלת היחידות, בהתאם למספר היחידות שאושר. לא תתאפשר גבייה מקבוצה זו מעבר לדמי ההרשמה, שלא יעלו על סך של 5,000 שקל, אשר יוחזקו בחשבון נאמנות.

ביטול השתתפות בקבוצה תחייב השבת כספים תוך 14 ימי עסקים. אם בוטל מתוך החלטת המארגן (עד 60 ימים), כלומר קבוצה הוקמה והחבר נפלט לפי החלטת המארגן – ישולם לו פיצוי בגובה 50 אלף שקל או 50% מדמי הרישום, לפי הגבוה מביניהם. מניעת הפרה יעילה.

חברי הקבוצה יהיו רשאים לבטל את הצטרפותם ולקבל את כספם נומינלית אם לא גובשה הקבוצה ונרכשה הקרקע בתוך 4 חודשים מהצטרפות.

שקיפות – כל חברי הקבוצה חותמים על הסכם אחד מול המארגן בשקיפות מלאה ובשוויון מלא בין החברים. עקרון השוויון יבוא לידי ביטוי גם במסגרת החוזית כהגדרתה.

אימות חתימה – יש לקבוע הוראות בנוגע לצורתו של הסכם ההצטרפות באופן המטיל חובת אימות על-ידי עו"ד, במטרה להבטיח גמירות-דעת מצד המשתתפים בטרם חתימה על ההסכמים.

כללים אלו מוצעים גם בהצעת החוק שתידון בקרוב בוועדת הכלכלה של הכנסת. בינתיים, תדרשו ממארגן הקבוצה לקיים אותם ותוכלו לישון בשקט עד לקבלת הדירה לידיכם.

שתף מאמר