מגזין לא משתלם יותר לשכור משרד

לא משתלם יותר לשכור משרד

הסיכון המרחף על תחום הנדל"ן המניב טמון בין היתר בשינוי תפיסת שוק העבודה. במקום השכרת משרדים לפי מודלים ישנים של מ"ר לכל עובד, חברות רבות מציעות היום חללי עבודה להשכרה פר חודש, יום ופר שעה. היתרון הגדול: רכישת חבילות הכל כלול, נוחות וזולות יותר. מבדיקה שנעשתה עלות משרד הכל כלול עולה כ-60% מהוצאות השכירות על משרד רגיל אם לוקחים באמת את כל הפרמטרים בחשבון

משרדי אופיקס

בסקירה שפרסם לאחרונה השמאי הממשלתי הראשי הוא העריך כי שיעורי התשואה על נדל"ן מניב שנרשמו במחצית הראשונה של 2016 המשיכו לרדת ונעו בין  7.5%-8%.

הנתונים די מפתיעים שכן לפי נתוני בנק ישראל הצריכה הפרטית הוסיפה לצמוח בשנה האחרונה ולהוביל את צמיחת המשק. גם שוק העבודה, לפי נתוני בנק ישראל, נותר איתן, כאשר התעסוקה הוסיפה לצמוח, האבטלה נותרה נמוכה, השכר המשיך לעלות והמשק נמצא קרוב לתעסוקה מלאה.

לירידה בשיעורי התשואה על נדל"ן מניב, משרדים ומסחר, גורמים שונים ורבים. בהם, בין היתר מצב המשק ומשיכה של משקיעים רבים להשקעה במשרדים (בשל הסנקציות שהטיל האוצר על רוכשי דירות להשקעה).

גם למגמות התכנון יש השפעה על שוק זה. יש לזכור כי עד סוף 2019 יאוכלסו במרכז מטרופולין תל אביב כמיליון מ"ר משרדים, מהם 520 אלף מ"ר ייבנו ב-11 מגדלים בבני ברק, תל אביב, וגבעתיים. הערכות של מומחים הן, כי היקפי הבניה גבוהים מהיקף הביקושים ועל-כן צפויים שטחים ריקים רבים. כבר היום, בכל המגדלים הנבנים ממוצע ההשכרה עומד על שיעור של 25% בלבד, כאשר מצבם של המגדלים שנבנו על-ידי קבוצות רכישה קשה עוד יותר. לפי הערכות מומחים, מי שרכש משרד במסגרת הקבוצה, צפוי להיכנס להוצאות כבדות של דמי ניהול וארנונה לפחות לכמה חודשים עד שימצא שוכר.

גורם נוסף שהעיב לא פחות על שוק הנדל"ן נובע משיפורי הטכנולוגיה המאפשרים לכל עובד לנהל את עבדותו כמעט מכל מקום שיחפוץ, ללא צורך במשרד ממש.

לפינה הזו נכנסו בשנתיים האחרונות חברות רבות ששינו את תפיסת העבודה: לא עוד השכרת משרד עם עלויות שכירות גבוהות, דמי ניהול וארונה, אלא השכרת חללי עבודה (האבים) בתנאים גמישים לפי חבילות הכל כלול, פר חודש, יום, על בסיס שעתי ומקום פנוי. וכל זאת במחירים שמכווצים עוד יותר את שוק הנדל"ן המניב.  מדובר באחד הטרנדים העולמיים החמים בתחום המשרדים להשכרה אשר החל מתוך מטרה לספק מקומות עבודה ליזמים טכנולוגים. היום, לא רק הם מתעניינים בחללים.

"שיטת השכרה זו מעניקה חבילות הכל כלול במחירים מצחיקים שמתחילים באזור מרכז הארץ מ-444 שקל לחודש ועד חבילות גדולות יותר במחיר של כ-5500 שקל לחודש הכוללות הכל", מסביר יזם הנדל"ן משה פלדמן שהשיק לאחרונה את מתחם העבודה Offix בראשון לציון. "השכרת חדר או משרד בשיטה הקונבנציונלית מעלה את מחירי השכירות בשיעור כולל של 60%. שכן בשיטה הישנה מחיר השכירות גבוה גם כך ואינו כולל דמי ניהול, ארנונה, צריכת חשמל, מים, חניה, ניקיון  או הוצאות שיפוץ והתאמה. בהשכרת חללי העבודה, לעומת זאת, נקבע מחיר הכולל את כל הפרמטרים הללו והשוכר נהנה משקט תעשייתי ומכל השירותים הנילווים כולל מטבח, אינטרנט חופשי, מדפסות, חשמל ומים ללא הגבלה, חניה ללא תשלום גם לאורחים, טרקלין עסקים וחדרי ישיבות במידה ונדרש".

מתחם העבודה Offix (אופיקס) באזור התעשייה הישן של ראשון לציון משתרע על שטח של כ-600 מ"ר אותו שכר פלדמן, שיפץ מהיסוד ודאג לעיצוב המקום. כעת כולל השטח 18 חדרי עבודה בני 3-6 עמדות בכל חדר, עמדות מחשב/עבודה אישית על-בסיס מקום פנוי וטרקלין עסקים/לאונג' לנוחיות המשתמשים.

טרנד ההאבים פרץ לישראל בשנתיים האחרונות וכיום לפחות כ-40 האבים פרוסים ברחבי הארץ בין היתר בתל אביב, מודיעין, נתניה, ירושלים. הבולטות והמוכרים בחברות שמפעילות חללים כאלה הן We Work   ו- Regus שמבטיחות סביבת עבודה קהילתית. אם כי בעוד חברות אלה נשענות בעיקר על אנשי עסקים מתחום ההזנק וההיי-טק, ב-Offix המגוון גדול יותר. הלקוחות ב-Offix הם בעיקר בעלי מקצועות חופשיים המגיעים מתחום הביטוח, כוח אדם, עורכי דין, רו"ח והרפואה ונהנים מהשכרת משרד/ עמדה בעלויות נמוכות בעשרות אחוזים מהשכרת עמדה/משרד דומה בשוק הפרטי.

לדברי פלדמן: "כיום חברות רבות מבינות כי במשרדים הקיימים שלהן הן משלמות לפעמים על שטח כפול ממה שהן זקוקות לו בפועל, שכן קשה מאוד להשכיר היום מתחמים קטנים, ובשילוב עלויות האחזקה והארנונה, שלעיתים שוות לעלויות השכירות עצמן, העסק נהפך לכבד.  היום לרופא אין כל בעיה לקבל קהל גם במרפאה שאיננה במיקום פריים ולכן מודל שכזה תופס תאוצה".

מתוך מטרה לשנות את תפיסת העבודה מתכוון פלדמן לחדור בין היתר לאזורי פריפריה דוגמת חיפה, יבנה ובית שמש. בימים אלה נמצא פלדמן במשא ומתן להשכרת חללי עבודה נוספים באזורים אלו בשטחים שנעים בין 500-1000 מ"ר. פלדמן מעריך כי עלות חבילה באזורים אלו תהיה זולה בכ-25% ממתחם אופיקס המופעל בראשון לציון. "כפי שקיוותי offix מייצר סביבת עבודה נעימה ומודרנית ומצליח להחזיר בעלי עסקים קטנים שנאלצו לעבוד מהבית מפאת הוצאות משרד יקרות. באזורי פריפריה אני מעריך כי דמי השכירות יהיו זולים יותר ולכן חבילות השירות יוזלו בהתאם. מתוך פעילותי רבת השנים כיזם נדל"ן אני מאתר מקומות בהם אני מזהה פוטנציאל השבחה ובהם מלכתחילה עלויות שכ"ד הניהול והאחזקה מאוד אטרקטיביות. אזורים הנגישים לתחבורה ובקרבה לאזורי בילוי ופנאי עם חניה חופשית למשתמשים ואורחים. זה חלק מהשירות הכולל שאני יכול להעניק ללא עלות נוספת".

השוואה: השכרת חלל עבודה המשמש ל-3 עובדים לבין משרד בשטח של 30 מ"ר  במרכז הארץ

נושא

מחיר למ"ר

סכום

מתחם חלל עבודה

דמי שכירות

65

1,950

2,964

דמי ניהול

14

420

כלול

ארנונה

22

660

כלול

צריכת חשמל

10

300

כלול

צריכת מים

 

180

כלול

ביטוח

 

40

כלול

ניקיון

 

250

כלול

חומרי ניקיון וכיבוד קל

 

100

כלול

תקשורת ואינטרנט

 

200

כלול

חניה (מנוי אחד)מינימום

 

300

כלול

הוצאות שיפוץ והתאמה מחושב לפי 6.000 לשנה

 

500

כלול

סיכום

 

4,900

2,964

                                                                                  

גמישות תקופת ההשכרה

מינימום שנה

 

אפשר גם חודש

טרקלין עסקים לפגישות

אין

 

קיים

חדר ישיבות מאובזר

אין

 

 

קיים

מטבח כולל שתיה חמש/קרה

אין

 

קיים

תעודת זהות Offix

כתובת: רחוב פריימן יעקב 20 ראשון לציון.

שעות פעילות: 24/7

שטח: 600 מ"ר (... שולחנות עבודה).

שנת הקמה: 2016.

מספר שוכרים: 48

בעלים: משה פלדמן

רקע: חברה שהקימה חלל עבודה בוטיקי עם אופציה להתרחב באזורי פריפריה ברחבי הארץ.

שירותים מוצעים: חללים משותפים (אופן-ספייס), לצד משרדים אישיים, אינטרנט חופשי ומדפסות, מטבחון מאובזר, טרקלין עסקים וחדרי ישיבות.

עלות:  שולחן באופן ספייס – 444 ש"ח

            משרד אישי  - החל מ 2964

            חדר ישיבות פר שעה -95 ש"ח

             שולחן  בחדר פרטי עם 3 שותפים 1450.

מאפייני השוכרים:בעלי מקצועות חופשיים המגיעים מתחום הביטוח, כוח אדם, עורכי דין, רו"ח הייטק

למה כדאי: פתרון ריאלי בעיקר ליזמים קטנים ואנשי עסקים שמחפשים פינת עבודה גמישה בלי התחייבות לפרקי זמן ארוכים. שיטת שכירות המבטיחה חבילה הכל כלול, חיסכון כספי לצד פתרון לחוזי השכירות המסורבלים וארוכי הטווח.

שורה תחתונה: נוח יותר, יעיל יותר וזול יותר. פתרון לכל איש עסקים או יזם, גדול וקטן. והעיקר גמיש מאוד במחיר ובזמנים .

שתף מאמר