מגזין השקעה והשבחה בנדל"ן תחת מתקפת הרגולציה

השקעה והשבחה בנדל"ן תחת מתקפת הרגולציה

משרד האוצר והבינוי יצאו עם מספר חוקים ותקנות על מנת לעקר את הכדאיות ברכישת נדל"ן להשקעה והדרת רגלי המשקיעים מהתחום. מרבית התקנות והחוקים בעלי ראייה קצרת טווח אשר מטרתם לבצע שינויים מהירים. כל תנודה מלאכותית בשוק הנדל"ן המבעבע עלולה להוביל לסחרור בבנקים, בקרב שוק השכירות ופלחי אוכלוסייה שונים ובמיקומים שונים העלולים להיות מושפעים לחיוב ולשלילה כתוצאה ממהלכים אלו. מה מציע שוק הנדל"ן כיום למשקיעים ולמי שמחפש לרכוש נדל"ן בעל פוטנציאל השבחה. הכירו את הסוגים השונים

בנייה בירושלים

כיום משקיעי הנדל"ן "המסורתיים" מחפשים דרכים פתלתלות על מנת לא להיפגע מהרגולציה בכל הנוגע למיסוי דירה שלישית, מס הרכישה הגבוה ועוד. למרות החשיבה הרבה על מהלכי העתיד, רובם המוחלט של בעלי הדירה השלישית ומעלה "יושבים על הגדר" כפי שאף המליץ יו"ר לשכת השמאים הארצית וזאת לנוכח הביקורת הרבה שהושמעה על הליך חקיקת החוק ותוכנו.

שוק הנדל"ן כיום מציע למשקיעים ולרוכשי דירה ראשונה אפשרויות  שונות לרכישת נדל"ן בעל פוטנציאל השבחה מסוגים שונים:

תמ"א 38

רכישת דירות בבניינים המיועדים לפרויקט תמ"א 38 יכולים להיות בעלי פוטנציאל השבחה פנטסטי. רכישת דירה בבניין יכולה להתבצע בשלושה שלבים שונים אשר ישפיעו על רמת המחיר של הדירה:

א.      שלב א' - רכישת דירה בבניין התואם את דרישות חוק התמ"א  38 – בניין אשר נתקבל לגביו היתר לפני 1980 ואשר נבנה על פי תקן קונסטרוקטיבי ישן.

בניינים רבים אשר נמצאים תחת הגדרת החוק רחוקים מאפשרות לקיום פרויקט בשטחם ועל כן יש לבחון כל בניין לגופו.

הבניינים בהם ההתכנות הגבוהה ביותר לקיום פרויקט של תמ"א 38 הם:

בניינים הנמצאים באזורים בעלי מחיר של 15,000 ₪ למ"ר דירה חדשה.

בניינים בעלי 3 קומות ומטה.

בניינים בעלי שטחים סביב הבניין ואשר דפנותיהם רחוקות דיו מקווי הבניין וזאת לשם בניית ממ"ד, מרפסת ושאר תוספות בנייה אפשריות.

בניינים בעלי 3 דירות בקומה ומעלה.

בניינים בהם יש אפשרות להקמת חניות עבור דירות היזם לפחות.

בניינים אשר גג הבניין משותף ושייך לכלל הדיירים .

לא כל הסעיפים לעיל חייבים להתקיים על מנת לקיים פרויקט תמ"א 38, אך הפוטנציאל בהתקיימותם גבוה משמעותית.

ב.      שלב ב' – רכישת דירה לאחר חתימת חוזה/החלטת ועדה מקומית לאשר את הפרויקט – מחיר רכישת דירה בשלב זה יגלם חלק מפוטנציאל ההשבחה הגלום בדירה זו בהתקיימות הפרויקט. למרות זאת לאלו שאינם חוששים ממגורים ו/או מציאת שוכר לתקופת הבנייה יכולה זו להיות השקעה מניבה בטווח זמן של 1.5 – 3 שנים.

כמובן שיש לבדוק היטב את חוזה התמ"א בין היזם לדיירים מכיוון שהנכם נכנסים בנעלי הדייר שחתם על החוזה. במידה ואין החלטת ועדה ודאו כי הרוב היחסי הדרוש חתם על החוזה והפרויקט ותכנונו עומדים בלו"ז.

ג.       שלב ג' – רכישת דירה לאחר קבלת היתר ולפני תחילת העבודות – בעלי דירות רבים ממהרים למכור את דירותיהם לאחר קבלת ההיתר ולפני תחילת העבודות בעיקר בשל הפחד שאוחז בהם (ובצדק) בכל הנוגע למגורים בבניין בתקופת הבנייה. על כן זו הזדמנות לרכוש דירה אשר בוודאות גבוהה תהפוך לחדשה וגדולה יותר ותבצע השבחה של 20%-35%  בטווח זמן של שנה וחצי מקבלת ההיתר.


עו"ד גילעד ושדי

Pre-sale

לאלו מכם המעוניינים לרכוש דירות חדשות מקבלן מומלץ לחפש פרויקטים בשלבי טרום מכירה הנקראים  pre-sale  (פרי-סייל), מכירה מוקדמת.  שלב המכירה המוקדמת איננו נועד על מנת להיטיב עם רוכשי הדירות בישראל אלא על מנת לגייס הון לשם הנעת הפרויקט הנמצא בשלבי תכנון מתקדמים. בחלק מהמקרים שלב הפרי-סייל הוא שלב גיוס ההון העיקרי של היזם שאיננו רוצה או במקורות מימון חיצוניים או אינו יכול להשיגם. מקורות מימון חיצוניים אלו - עלותם רבה ועל כן מעדיף הוא לממן את הפרויקט על ידי מכירת דירות מוקדמת. ע"י פריסת תשלומים לפי קצב הבנייה ובהתאם לחוק המכר יוכל לממן את הקמת הפרויקט.

פרויקט פינוי בינוי "חביבה right" בחיפה >>

על פי רוב , ימכור היזם מספר דירות מוגבל במכירה מוקדמת על מנת להזרים דם (כסף) בעורקי הפרויקט. על כן לא תמיד נשמע על מכירה מוקדמת בפרויקטים ויש לחפש על מנת למצוא.

במכירה מוקדמת של דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי יש לוודא כי יש לפחות "החלטת ועדה מקומית" וכי אין עיכובים מיוחדים בהנעת הפרויקט. במכירה מוקדמת בפרויקט חדש יש לוודא כי הקרקע נרכשה ע"י הקבלן ו/או יועדה לו במקרים מסוימים וכי יש לו החלטת ועדה מקומית. כמו כן עד להיתר הבנייה יש לוודא כי הכספים המועברים בחתימת החוזה עוברים לחשבון נאמנות.

ובכל מקרה, אין לבצע עסקאות מעין אלו ו/או "הרשמה מוקדמת" ללא ייעוץ וליווי של עו"ד.

פרויקט פינוי בינוי "פסגות ברנדה" בפתח תקווה >>

אזורים מתפתחים

ברחבי הארץ ישנם מוקדים בהם עליית מחירי הנדל"ן תופסת תאוצה ורוכשי הדירות באזורים אלו הגיעו על פי סקרי המחירים לתשואות של עד 17% בשנה (בשקלול תשואה משכירות).

עליות מחירים יכולות להתרחש בשל מספר סיבות עיקריות:

פיתוח אזורי מוגבר והתחלות בנייה חדשות בעיר. לדוגמא : עכו.

חיסול מלאי קרקעות פנויות לבנייה. ביקוש באזורים אלו מוביל לעליות מחירים. לדוגמא: אשקלון וראש העין.

פיתוח מקומות עבודה ואזורי תעשייה. לדוגמא: קריית גת.

עולים חדשים אשר רוכשים מלאי דירות קיימות למגורים והשקעה. לדוגמא: נתניה ואשדוד.

תחבורה ציבורית, הקמת קווי רכבת חדשים לדוגמא: הרחבת כביש 6 , קו רכבת העמקים (עפולה).

שיווק עירוני ופעולות מיתוג וכניסת אוכלוסיות חדשות וכן גרעינים של זוגות צעירים . לדוגמא: לוד ועכו.

מדי חודש מתפרסמות במדורי הכלכלה רשימות אזורים בהם נרשמות עליות מחירים חריגות. מעקב אחרי סקרים ועקומות למידה בנושא רכישת דירות בישראל וכן לימוד וחקר עצמאי יוכלו להניב פרי לאחר השבחה עתידית.

הזדמנויות עתידיות להשבחה

תיקון 4 לחוק התמ"א

התיקון הרביעי לחוק התמ"א 38 אשר מתעכב ביציאתו כבר זמן רב עתיד לכלול את כל הבניינים אשר נבנו משנת 1980 ועד לשנת 1992 ואשר בהם לא נבנה ממ"ד (כמתחייב החל משנת 1992). התיקון הרביעי אשר יוסיף נפח אדיר לתחום ההתחדשות העירונית ויעניק אפשרות לשדרוג ע"י הוספת ממ"ד וזכויות בנייה נוספות אשר תוכנם ומהותם יתבהרו רק לאחר צאת התיקון לאור ואישורו בכנסת.

חוק פיצול בתים צמודי קרקע

החוק אשר אושר בוועדת השרים יאפשר פיצול של צמודי קרקע לדירות קטנות אשר גודלם לא יפחת מ 60 מ"ר לטובת הקצאתם לשכירות. החוק הוא בעצם הוראת שעה ל 5 שנים אשר בהם יהיה אפשר לבצע את הפיצול ללא צורך בהיתר ובאופן חוקי. אפשרויות הפיצול ככל הנראה יתאפשרו דווקא במושבים וקיבוצים ובפרברי הערים ולא במרכזי הערים. לחוק כנראה יהיו גרסאות שונות עד אשר יאושר בקריאה שלישית ויצא אל הפועל. החוק עומד בסתירה עם חוק מיסוי דירה שלישית ועל מנת להוציאו אל הפועל יש להחריגו מחוק מיסוי דירה שלישית. בנוסף על מנת לאפשר פיצול כזה יש לבצע עדכון במיסוי מקרקעין אשר לא יחשיב במכירת נכס מפוצל מעין זה כמספר דירות אשר יובילו להוצאות נכבדות במס שבח. מטרת החוק היא להוסיף דירות לשוק השכירות ויש לוודא כי הוא ישים וכלכלי.

כותב המאמר, עו"ד גילעד ושדי מומחה בתחום הנדל"ן. מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ .

שתף מאמר