מגזין היתר בניה ההשבחה בגין "זכויות מותנות" קמה במועד אישור התכנית

ההשבחה בגין "זכויות מותנות" קמה במועד אישור התכנית

שיעור זכויות הבניה (להלן: "הזכויות") המוקנות למקרקעין מסוימים, ולמעשה מקנות לבעל המקרקעין זכות להגיש בקשה להיתר בניה על מנת שיוכל לנצל זכויות אלה. הזכויות האמורות קרויות "זכויות מוקנות".

רוב התכניות לבניין עיר המוכרות לנו קובעות באופן ברור את שיעור זכויות הבניה (להלן: "הזכויות") המוקנות למקרקעין מסוימים, ולמעשה מקנות לבעל המקרקעין זכות להגיש בקשה להיתר בניה על מנת שיוכל לנצל זכויות אלה. הזכויות האמורות קרויות "זכויות מוקנות" וזאת לאור העובדה כי למעשה הזכויות הללו הינן וודאיות ומוענקות לבעל המקרקעין מכוח תכנית בניין העיר החלה על המקרקעין. לעומת זאת, ישנן תכניות אשר מתנות את אישורן של זכויות נוספות ו/או עודפות (נוספות על אלו שהוקנו בתכנית) באישור עתידי (ונפרד) של הוועדה המקומית או של צד שלישי כלשהו (כגון רשות מקרקעי ישראל וכיו"ב). זכויות אלו קרויות "זכויות מותנות", לאור כך שהן אינן וודאיות ותלויות באותו אישור נפרד. הנה כי כן, נשאלת השאלה מהו המועד בו קמה החבות בהיטל ההשבחה בגין אותן "זכויות מותנות"? האם מועד אישור התכנית, או שמא מועד מימושן של "הזכויות המותנות" בפועל, קרי, מועד הוצאת היתר הבניה (כלומר, לאחר קבלת כל האישורים)? לאחרונה דן ביהמ"ש לעניינים מנהליים בשאלה האמורה.

נסיבות המקרה:
ענייננו במקרה בו ביקשו מספר בעלי מקרקעין (להלן: "המשיבים") לבנות בריכת שחיה פרטית בחצר ביתם ביישוב מודיעין, וזאת מכוח תכנית תקפה ומאושרת שקובעת כי ניתן יהיה לקבל היתר לבנית בריכת שחיה פרטית רק באישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין (להלן: "הוועדה המקומית"). וזאת לאחר שתינתן לבעלי המקרקעין הגובלים זכות להתנגד לבקשה להיתר. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה לבניית בריכת השחייה, ובמקביל הפיקה למבקשי ההיתר דרישת תשלום היטל השבחה בטענה כי מדובר בהקלה, שכידוע מקימה חבות בהיטל השבחה במועד אישורה. מנגד, טוענים המשיבים כי היטל ההשבחה היה צריך להיות משולם ע"י הבעלים הקודמים של המקרקעין, וזאת בשל מכירת המקרקעין למשיבים. בגין דרישה זו הוגש ערר לוועדת הערר אשר קיבלה את הערר וביטלה כליל את החיוב בהיטל ההשבחה תוך שהיא קובעת שאין מדובר בהליך של הקלה, ולכן מועד ההשבחה לעניין אותן זכויות נקבע ליום אישור התכנית בשנת 2003. כמו כן, נקבע בוועדת הערר כי המשיבים בענייננו רכשו את המקרקעין מספר שנים לאחר אישורה של התכנית, ולכן בעת המכירה היה על הוועדה המקומית לגבות את ההיטל מאת הבעלים הקודמים במסגרת המכר. הוועדה המקומית הגישה ערעור מנהלי תוך שהיא סומכת ידיה על מספר חלופות משפטיות לפיהן היא רשאית לגבות היטל השבחה כדין. הראשונה היא כי נוסחו של הסעיף בתקנון התכנית אשר מתיר את בנייתה של בריכת שחיה מעניק לאותן זכויות אופי של הקלה, ולכן מועד החבות בהיטל השבחה הוא יום אישור "הזכויות המותנות". לחלופין, טענה הוועדה המקומית כי מדובר בזכויות מותנות, שכאמור מועד ההשבחה הנו יום אישורה של התכנית המשביחה, אולם היטל ההשבחה היחסי בגין אותן זכויות לבניית בריכת השחייה צריך להיות משולם במועד הוצאת היתר הבניה.

החלטת בית המשפט:
נפסק כי החבות בהיטל השבחה בגין "הזכויות המותנות" לבנית בריכת השחייה קמה במועד אישור התכנית המשביחה, ולא במועד שבו התקיים התנאי שהפך את אותן "זכויות מותנות" ל"זכויות מוקנות" (ודאיות), קרי, מועד הוצאת היתר הבניה. עוד נפסק, כי הענקת זכות ההתנגדות לבקשה להיתר בתקנון התכנית אינה משווה לתניה בתכנית אופי של הקלה אשר מהווה מועד מימוש זכויות עצמאי. בית המשפט קבע כי יש להחיל גם במקרה זה את הלכת "אליק רון", לפיה, במקרה בו "הזכויות המותנות" בתכנית אינן בגדר הקלה, אירוע ההשבחה הוא מועד אישור התכנית. נקבע כי מועד התשלום של היטל ההשבחה בגין אותן "זכויות מותנות" (ככל שאינן הקלה) הינו מועד מימוש הזכויות בפועל, קרי, מועד קבלת היתר הבניה. בית השפט הורה להחזיר את הדיון לשמאי המכריע שיישום את ההשבחה נכון למועד אישור התכנית ולהצמיד את היטל ההשבחה למועד המכר ולמועד הוצאת ההיתר, בהתאמה, תוך שהוא קובע את יחסיות ההשבחה בכל אחד מהמועדים באחוזים מן ההשבחה כולה.
(עמנ (מרכז) 49831-04-14 ועדה מקומית לתכנון ולבניה מודיעין נ' לינדה בן שושן ואח')
(עריכה: עו"ד אלירן דדון 07.03.2016)

שתף מאמר