מגזין חוק ומשפט האם ניתן לקזז מתשלום היטל השבחה הוצאות "קרן חניה"

האם ניתן לקזז מתשלום היטל השבחה הוצאות "קרן חניה"

תשלום ל"קרן חניה" הינו מנגנון שנועד להתגבר על קושי שמתעורר במקרים בהם לא ניתן ליישם את תקני החניה הקבועים בתוכניות בהתאם לייעודים השונים (מגורים, משרדים ומסחר). הוועדה המקומית רשאית לפטור את מבקש ההיתר מהתקנה בפועל של החניה.

תשלום ל"קרן חניה" הינו מנגנון שנועד להתגבר על קושי שמתעורר במקרים בהם לא ניתן ליישם את תקני החניה הקבועים בתוכניות בהתאם לייעודים השונים (מגורים, משרדים ומסחר). הוועדה המקומית רשאית לפטור את מבקש ההיתר מהתקנה בפועל של החניה, ובתמורה לחייבו להשתתף במימון "קרן חניה", שמשמשת, בין היתר, מקור מימון להקמת חניונים ציבוריים בסביבת הנכס. תשלום זה הינו מכוח סעיף 145 (ד) לחוק התכנון והבניה, אשר קובע בין היתר, כי תנאי למתן היתר הינו תשלום כל "האגרות, ההיטלים והתשלומים האחרים, למעט ארנונה". התשלום ל"קרן חניה" נכלל בהגדרת התשלומים המהווים תנאי להיתר. ב"משפטון" זה נסקור את החלטת ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, אשר ניתנה לאחרונה, במסגרתה דנה וועדת הערר, בין היתר, בדרישת העוררת כי יש להתחשב בתשלום לקרן חניה בחישוב היטל השבחה ככל שהוא משפיע על שווי המקרקעין.

נסיבות המקרה:
על המערערת הוטלה שומת היטל השבחה ללא שניתנה לה האפשרות לקזז את התשלומים ששולמו לוועדה המקומית ת"א בגין "קרן חניה" . לטענת העוררת שומת הוועדה המקומית פסולה מיסודה ונפלו בה פגמים ומשגים יסודיים. מנגד טוענת הוועדה המקומית כי השומה ערוכה כדבעי. לדיון זה קדמה החלטת וועדת הערר (בהרכבה הקודם) על מינוי שמאי מייעץ וזאת בהמשך לבקשה מוסכמת שהגישו הצדדים בעניין. השמאי המייעץ נדרש להשבחה בנכס בעקבות אישור תכנית 2363 שבגינה חייבה הוועדה המקומית את העוררת. קביעת השמאי המייעץ הייתה כי אין להביא בחשבון הפחתה של קרן החנייה, ואולם, הצדדים בחרו לא להגיב לחוות דעת השמאי המייעץ. טענות העוררת בערר הסתמכו ברובם על החלטת בית המשפט המחוזי בעניין ע"א (ת"א) 2338/09 אברמוביץ' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: "עניין אברמוביץ'"), בו נקבע כי יש לקזז את סכומי הפיצויים (המשולמים בעקבות החתימה על כתב השיפוי) משווי ההשבחה. זאת מאחר שכתב השיפוי מהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית המשביחה, ועצם חתימתו מקטין את ההשבחה ומשפיע על שווי השוק של המקרקעין. מנגד טענה הועדה המקומית, בין היתר, כי על פס"ד בעניין אברמוביץ' הוגש ערעור ע"י הוועדה המקומית אשר נתקבל ע"י בית המשפט העליון (רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א יפו נ' סוניה אברמוביץ) ולאור האמור בו אין מקום להתחשב בעלות התשלום "לקרן החניה" בקביעת ההשבחה. לצורכי משפטון זה יצוין, כי בית המשפט העליון קבע בפס"ד בעניין אברמוביץ, בין היתר, כדלקמן: "מקום שעל יזם או בעל מקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם מימושה ניתן, בהתאם לנסיבות העניין, לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה. לעומת זאת, כל חיוב או הוצאה אחרת שהם חיצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין ככאלה, לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה מקום שאין הוראות מתאימות בדין המאפשרות זאת.".

וועדת הערר פסקה:
וועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי יש להתחשב בתשלום ל"קרן חניה" בחישוב היטל השבחה ככל שהוא משפיע על שווי המקרקעין. פס"ד של בית המשפט העליון בעניין אברמוביץ' אינו מבקש לערער על ההנחה המובנית בשומות היטל השבחה הנערכות מעשה יום יום. לפי הנחה זו בבחינת ההשבחה – ההתעשרות – שנוצרה עקב הפעולה התכנונית, יש להביא בחשבון את העלויות וההוצאות שעל היזם להוציא על מנת להוציא את ההשבחה מן הכוח אל הפועל. הוצאות אלה מטבען משפיעות על שווי המקרקעין. פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אברמוביץ' מהווה הלכה מחייבת, כך שיש להכיר בעלויות שבהן נושא יזם לצורך תשלום "קרן חניה" במסגרת שומת היטל השבחה, ככל שהן אכן משפיעות על שווי הקרקע עפ"י עמדת השמאי המכריע. בחישוב ההשבחה יש להביא בחשבון את כל הגורמים הנובעים מן התכנית, אם חיוביים ואם שליליים, ולאחר שקלולם הכללי ניתן יהיה לקבוע אם נגרמה 'השבחה' בגין התכנית. יצוין, כי קביעת ועדת הערר בתיק זה הסתמכה גם על תוכנית תא/ח, החלה על כל מרחב התכנון של תל אביב – יפו. מטרת התוכנית קביעת תקן חניה, קביעת זכויות והוראות בדבר הקמת חניונים ציבוריים, הוראות בדבר הקמת "קרן חניה" והסמכת הועדה המקומית לקבוע במסגרת היתר בניה חובת תשלום ל"קרן חניה". לפיכך, קבעה וועדת הערר כי ממילא במרחב התכנון של תל אביב, נושא תשלום "קרן החניה" מעוגן בתכנית החלה על המקרקעין ומהווה חלק מהמצב התכנוני התקף. הדבר נכון למצער מקום שבו מדובר בבניה מכוח היתר שהתבקש לאחר תחילת תוקפה של התכנית, לבניה חדשה או לתוספת בניה הכוללת תוספת של יחידת דיור. לפיכך, כאשר מבחינה שמאית המסקנה היא כי קרן החנייה משפיעה על שווים האובייקטיבי של המקרקעין הרי שלא ניתן להתעלם מכך ומן הראוי להביא אותה בחשבון במסגרת שומת היטל ההשבחה במקרים המתאימים.
(ערר (ת"א) 85021/11 אורלי בורשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב)
(עריכה: המשפטן אלירן בן שושן בהנחיית עו"ד נתי רוזנצוייג, 06.04.2016)

שתף מאמר