מגזין האם כדאי לרכוש היום דירה חדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית

האם כדאי לרכוש היום דירה חדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית

אם מחיר למשתכן לא מדבר אליכם ואתם מעוניינים להתגורר בשכונה ותיקה במרכז העיר, הסיכוי היחיד שלכם הוא בדירה יד שנייה או בהתחדשות עירונית. כמה זה זול יותר ואיפה אפשר למצוא פרויקטים מומלצים

הדמיית פרויקט בר אילן 37 של חברת ינוב טרסה. עיבוד: אסף פרץ

מצוקת הקרקעות ושיווק מועט של דירות על ידי רשות מקרקעי ישראל משנה את שוק הדיור בישראל.

המדינה משווקת היום את הקרקעות שלה באופן בלעדי לפרויקטי מחיר למשתכן, ופרויקטים על קרקעות פרטיות נבנים בעיקר בשולי הערים בשכונות חדשות.

עבור רוכשי דירות שלא מעוניינים להתרחק ממרכזי הערים ולהמשיך להתגורר בשכונות ותיקות ומבוססות, המכילות את כל השירותים העירוניים והתרבותיים וקרבה למוסדות החינוך הוותיקים, האופציות העומדות בפניהם הן או לרכוש דירה בשוק היד השנייה, או לקנות דירה חדשה בפרויקטי התחדשות עירונית.

לדברי אבי נאור, מנכ"ל ושותף בחברת ראדקו 38 מקבוצת רפאלי, המתמחה בייזום ובפיתוח פרויקטים של התחדשות עירונית, "הבנייה המאסיבית של דירות חדשות כיום נעשית בשכונות ענק חדשות בפאתי הערים. במרכזי הערים היצע הדירות ממשיך להיות דל מאוד, ולא מאפשר לזוגות צעירים או משפרי דיור להמשיך ולהתגורר במקום שבו גדלו, למדו ובסמוך למשפחה. התחדשות עירונית הוא אחד מהפתרונות הנכונים ביותר שמאפשר לרוכשי הדירות, מחד להמשיך ולהתגורר במרכז העיר, ומנגד ליהנות מדירה חדשה ואיכותית". ראדקו 38 מקבוצת רפאלי מקדמת כיום תשעה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית שנמצאים בשלבי תכנון שונים: בתל אביב, רמת גן, רעננה, הוד השרון ורמת השרון.

דן גינגיס, מנהל חטיבת אלדר סוהו,המתמחה בשיווק פרויקטים של התחדשות עירונית מסביר כי "ישנם יישובים בעיקר במרכז הארץ שאין בהם שטחים פנויים או עתודות קרקע גדולות מתוכננות למגורים ולכן הדרך ׳להצעיר׳ ולחדש את היישוב היא באמצעות פרויקטי התחדשות עירונית. רוכשי הדירות שיחפשו דירות חדשות באותה עיר יגלו שעיקר ההיצע הוא בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38״.

מחיר דירה הנמוך עד כ-15% ממחיר השוק בחלק מהמקרים

גינגיס מסביר מבחינת מחירי הדירות העובדה שמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית אינה תמיד מרמזת על מחיר נמוך יותר, אולם בחלק מהמקרים המחירים יכולים להיות נמוכים משמעותית. כך למשל, בפרויקטים של תמ"א 38-1 (תוספת קומות לבניין קיים) מחירי הדירות החדשות יהיו נמוכים יותר בשיעור של עד כ-15% ממחיר דירה חדשה בפרויקט חדש לגמרי. עם זאת, הוא מסייג כי המחיר תלוי גם במיקום הפרויקט, ואם מדובר בפרויקט יחיד באזור מבוקש שבו אין היצע של דירות חדשות המחירים יכולים להיות דומים ואף גבוהים מדירות חדשות במיקומים אחרים בעיר.


רעננה ME של אשלי מיכלסון

לדבריו, ״בפרויקטים של פינוי בינוי לעיתים המחירים ההתחלתיים יהיו נמוכים יותר ממחירי השוק אולם ברוב הפרויקטים שאותם אנחנו משווקים מיד לאחר תקופת הפריסייל המחירים עולים ומדביקים את מחירי השוק״.

מנתוני דו״ח יישום תמ״א של משרד הפנים שפורסם באחרונה עולה כי ממועד אישור תכנית תמ״א 38 במאי 2005 ועד ל-2016 ניתנו 1,370 היתרי בניה לפרויקטי תמ״א הכוללים תוספת של 14,700 יחידות דיור חדשות. בשנת 2015 לבדה הופקו היתרי בניה ל-5,300 יחידות דיור חדשות בפרויקטי תמ״א 38.

היקף הבניה בפרויקטי ההתחדשות הללו צפוי לגדול בשנים הקרובות, מה שיוציא לשוק לשיווק דירות בהיקפים גדולים אף יותר.

חברות חדשות נכנסות כל יום לתחום

במקביל לגידול באישור פרויקטים של התחדשות עירונית אנחנו רואים יותר ויותר חברות בניה מסורתיות שנכנסות בתקופה האחרונה לתחום ההתחדשות העירונית. בין החברות הללו ניתן למנות את צרפתי שמעון שהחלה לפעול בראשון לציון ובחולון, אפי קפיטל שהחלה לפעול ברמת גן ובת ים, חברת בסט שהחלה לפעול ברמת גן ובגבעתיים, מבני גזית שהחלה לפעול בגבעתיים, חברת נתיב פיתוח נדל"ן שנמצאת בשלבים מתקדמים לקידום פרויקט בגוש דן ופעילות במגזר החרדי ועוד.

יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס המתמחה בהתחדשות עירונית ושאכלסה עד היום 5 פרויקטים בגוש דן: "המציאות כיום מכתיבה את הצורך בהתחדשות עירונית שכן זו האפשרות הכמעט יחידה להקמה של דירות חדשות באזורי הביקוש. גם הרשויות המקומיות מודעות היום יותר לצורך בקידום התכניות הללו, ואני מאמין שנראה כבר בקרוב מאד כמות גדולה של פרויקטים שמקודמים ויוצאים לדרך".

איפה ניתן לרכוש היום דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית (מצפון לדרום)?

שם הפרויקט: האסיף 20 (בשיווק)

שם היזם: גרינברג –שניאור יזמות נדל״ן

מיקום: האסיף 20 חיפה

אדריכל: מיקי אוטמזגין

על הפרויקט: הפרויקט שתוכנן על ידי אדריכל מיקי אוטמזגין, ממוקם במרכז הכרמל, האזור המבוקש ביותר בחיפה, וכולל בניין בן 9 קומות ו-17 יחידות דיור. בפרויקט שעתיד לעבור התחדשות עירונית מכח תמ"א 38/1 ייבנו דירות גן 3.5 חדרים, דירות 5 חדרים ופנטהאוז בודד בן 5 חדרים המתפרש על פני קומה שלמה בשטח של 128 מ"ר ועוד מרפסת גדולה בשטח של 128 מ"ר. מחיר דירת 3.5 חדרים בפרויקט החל מ- 1.35 מיליון שקל, מחיר דירת 5 חדרים החל מ- 2.25 מיליון שקל.

שם הפרויקט: בר אילן 37

מיקום: בר אילן 37, רעננה

שם היזם: ינוב-טרסה

שם האדריכל: הראל ניר-HNA

על הפרויקט: חברת ינוב טרסה החלה בביצוע תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) בבניין בן ה-4 קומות ו-15 דירות. הבניין, שיזכה לתוספת של 3 קומות וחצי ו-15 דירות חדשות, עובר שיפוץ הכולל חיפוי אבן, פיתוח סביבתי, לובי חדש, התקנת מעליות, החלפת כל החלונות והתריסים וכל התשתיות (מים, אינסטלציה וחשמל) עד פתח הדירה, ובנוסף הסדרת חניות לכל הדירות - קיימות וחדשות בשטח המגרש.

על פי התכנון ייבנו בבניין 15 דירות חדשות לפי תמהיל דירות של 3, 4 ו-5 חדרים במחיר של החל מ-1.85 מיליון שקל. הפרויקט ממקום במרכז רעננה באזור שזוכה לתנופה של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

מצב הפרויקט נכון להיום: הבנייה החלה לפני כחודשיים וצפויה להסתיים בעוד כשנתיים.

שם הפרויקט: ME רעננה

שם היזם: חברת אשלי שבבעלות אשר אלון, חברת ש. מיכלסון שבבעלות יעקב אפריון וחברת לי-רן שבבעלות רוני בריק

מיקום: רחוב וייצמן 127-133 רעננה

אדריכל: פוגל שוהם אדריכלים

על הפרויקט: במסגרת הפרויקט, יהרסו 48 יח"ד ישנות וייבנו 154 דירות חדשות ב-4 בניינים בני 10 קומות. על פי התכנון, כשליש מהדירות בפרויקט יהיה של דירות בנות 3 חדרים. דירת 3 חדרים מוצעת למכירה במחיר התחלתי של 1.828 מיליון שקל ודירת 4 חדרים החל מ-2.175 מיליון שקל

לדברי אייל צבס המשנה למנכ"ל אשלי "מדובר בפרויקט הממוקם באחת השכונות הוותיקות והמבוקשות בעיר, מול נווה זמר ובנגישות לכביש 4, כביש 531 החדש וקניון כפר סבא הירוקה.

"במהלך תכנון הפרויקט חשבנו רבות על דור העתיד המעוניין להמשיך להתגורר ברעננה. כיום לא מוקמות מספיק דירות קטנות וזוג צעיר נאלץ להשתעבד למשכנתא גדולה יותר על מנת לרכוש דירה גדולה למידותיו או להתרחק מהמרכז. לכן, חלק גדול מהדירות בפרויקט שלנו יהיו דירות 3 חדרים".



פרויקט האסיף 20 של חברת גרינברג

שם הפרויקט: "היובל" (בשיווק)

מיקום: רחוב הציונות , שכונת קרית יובל, ירושלים

שם היזם: רוני צברי – חברת צברים

שם האדריכל: מעוז פרייס

על הפרויקט: פרויקט יובל כולל כ- 70 יחידות דיור חדשות בנוסף ל- 80 יחידות הדיור הקיימות המתפרשות על פני 5 בניינים שייעברו חיזוק והרחבה מכח תמ"א 1/38, בסיומו יכלול הפרויקט כ- 150 יחידות דיור. מעבר למיקומו המיוחד של הפרויקט, הנמצא באזור גבוה המשקיף אל נוף העיר, ייחודו של הפרויקט הוא גם בהון האנושי של הדיירים הקיימים שלקחו חלק בלתי נפרד בכל התהליך, ובין היתר אף השתתפו בצילומי קמפיין השיווק לפרויקט. במסגרת הפרויקט בכל בניין צפויות להיות כ- 4 דירות קרקע, 4 דירות בקומה 5, 4 דירות בקומה 6, 2 דירות גג וחניון תת קרקעי שיתפרש על שני מפלסים.  כמו כן מתוכנן פיתוח סביבתי נרחב- מרחבים ירוקים, פינות משחק ופנאי.

מצב הפרויקט נכון להיום: צפוי להתקבל היתר. הדירות החדשות נמצאות בשיווק.

שם הפרויקט: קהילת לודג', תל אביב 

מיקום: רחוב קהילת לודג' 50-60 הדר יוסף, תל אביב

שם היזם: אנגל משאבים

שם האדריכל: אורית מילבואר-אייל אדריכלים

על הפרויקט: מדובר בפרויקט שהחל לפני יותר מ-10 שנים, והדיירים סוף סוף יכולים לראות אותו יוצא לדרך בימים אלה. מדובר בפרויקט הריסה של 6 בניינים ישנים ברחוב, במצב תחזוקתי רעוע מאד. במקומם יבנו 105 יחידות דיור חדשות, והדיירים יקבלו תוספת של 20-30 מ"ר על שטח דירתם הקיים, מעליות חדשות, חניה ומחסן. נכון להיום התקבל היתר בניה ויש הסכם ליווי. אורך הפרויקט צפוי להיות שנתיים וחצי.

מצב הפרויקט נכון להיום: יש היתר בניה והסכם ליווי, דיירי הבניינים פונו – לקראת הריסה.

שם הפרויקט: איתמר 4

מיקום: איתמר 4, רמת גן

שם היזם: יוסי אברהמי וחברת נוף צמרת התחדשות עירונית

שם האדריכל: החדר אדריכלים

על הפרויקט: חברת יוסי אברהמי וחברת נוף צמרת התחדשות עירונית מקימים ברחוב איתמר 4 ברמת גן בניין בוטיק יוקרתי חדש מול שמורת הטבע גבעת נפוליאון שבשכונת חרוזים. לפני כחצי שנה הרסו החברות את המבנה הישן בן ה-3 קומות וכלל 9 דירות. לאחר ההריסה תחל בניית בניין מודרני בן 9 קומות ו-23 יח"ד. רחוב איתמר הינו רחוב ללא מוצא הממוקם מול גבעת נפוליאון ומטרים ספורים מפארק הירקון. במסגרת המשא ומתן הדיירים יחסו חשיבות רבה לניצול הנוף של גבעת נפוליאון, ולכן תכנון הדירות כולל מפתחים גדולים במיוחד ומרפסות רחבות מהם נשקף נוף הפארק.

מצב הפרויקט נכון להיום: בשלב בניית החניון.

שם הפרויקט: "המעלות 6-8"

מיקום: המעלות 6-8, גבעתיים

שם היזם: מטרופוליס

שם האדריכל: תשובה סוסנר אדריכלים

על הפרויקט: לפני כשנה הרסה מטרופוליס 2 בניינים ישנים בני 2 קומות שנבנו בשנות ה-50, ונמצאת היום בעיצומה של בניית שני בניינים יוקרתיים באחד מהמיקומים האטרקטיביים בגבעתיים. הפרויקט כולל 50 יחידות דיור עם תמהיל מגוון של  ו- 5 3-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הבניינים החדשים תוכננו על פי תקן בניה ירוקה 5281, כמו כן הרוכשים ייהנו מחניון תת קרקעי, חניה ומחסן לכל דירה.

מצב הפרויקט נכון להיום: בניית השלד הסתיימה, ביצוע עבודות גמר.

שם הפרויקט: קק"ל

שם היזם: מבני גזית

מיקום: קק"ל 1-3, גבעתיים

אדריכל: רנן רייזרינד

על הפרויקט: פרויקט קק"ל הינו פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). על פי התכנון, 2 הבניינים הישנים הכוללים 12 דירות ייהרסו ובמקומם יוקם בניין בן 8 קומות ו-32 יח"ד. לבניין יהיו 2 כניסות כך שבכל קומה מתוכננות 2 דירות בלבד. תמהיל הדירות כולל דירות 3-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. בפרויקט ניתן למצוא דירות 4 חדרים במחיר של עד 3 מיליון שקל. הפרויקט ממוקם במרכז שכונת בורכוב במרחק קצר מתל אביב ומאזורי הבילוי והמסחר של גבעתיים. במבני גזית מעריכים כי היתר הבנייה צפוי להתקבל לקראת ינואר והצפי לאכלוס הינו תוך כ-3 שנים

לדברי יוסי מלכה, סמנכ"ל השיווק במבני גזית, "הפרויקט זוכה לביקושים גבוהים בשל מיקומו, בשכונה מרכזית שאין בה היצע של דירות חדשות. בנוסף, העובדה שמבני גזית הינה היזמית והחברה המבצעת תורמת לביקוש הרב שיש לפרויקט. הצרכן הישראלי מבין היום את היתרונות ברכישה בפרויקט מחברה ותיקה, יציבה ומוכרת שהיא גם היזם, המתכנן והמבצע בפרויקט. הצרכן מקבל את כל השירותים תחת מעטפת אחת ויודע שניתנת לו מחויבות ואחריות מלאה מצד החברה מרגע הרכישה ועד לאחר הכניסה לדירה".

שם הפרויקט: "אונו פריים" (בשיווק)

מיקום: מרכז העיר קרית אונו, ממוקם על ציר לוי אשכול בעיר, בקטע בין כיכר הרוגי מלכות בבל ועד לקניון קריית אונו.

שם היזם: מצלאוי

שם האדריכל: ד.ס בניין ערים

על הפרויקט: פרויקט אונו PRIME ממוקם בקרית אונו על ציר לוי אשכול בעיר, בקטע בין כיכר הרוגי מלכות בבל ועד לקניון קריית אונו, והוא כולל 5 בניינים וכ-320 דירות.

בניית פרויקט אונו PRIME מתבצעת ב- 2 שלבים – בשלב ראשון נבנות כ- 128 יחידות דיור ב- 2 בניינים חדשים, כשכל אחד מהם כולל כ- 64 יחידות דיור. לאחר מכן צפוי להתחיל השלב השני אז ייבנו כ- 200 יחידות דיור נוספות ב- 3 בניינים. בסך הכול עתידות להבנות במתחם כ- 320 יחידות דיור בנות 3, 4,  5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.

מצב הפרויקט נכון להיום: בשיווק ובשלבי בנייה מתקדמים של הבניינים החדשים.

 שם הפרויקט: קרסו אונו

שם היזם: קרסו מבנים 38

מיקום: הפרויקט הממוקם בין הרחובות צה"ל וסמטת הבטחון בקרית אונו בסמוך למכללה האקדמית

אדריכל: רשף גבאי

על הפרויקט: החברה תוסיף 73 דירות ל-2 בניינים קיימים הכוללים כיום כ-104 דירות. מדובר בפרויקט תמ"א 1 במסגרתו החברה תוסיף 2.5 קומות בהן כאמור 73 דירות חדשות, תחליף את כל התשתיות, תשפץ את הלובאיים, תוסיף מעליות ותחפור מרתף חנייה שישתרע על פני כ- 2,000 מ"ר. בנוסף, קרסו מבנים 38 תקים לדיירי המתחם פארק בן כ- 1,000 מ"ר הכולל מדשאות, מתקני משחקים וצמחייה. דירות 3 חדרים החל מ-1.72 מיליון שקל. דירת 5 חדרים החל מ-2.23 מיליון שקל והפנטהאוזים בפרויקט החל מ-2.99 מיליון שקל.

לדברי חמי שאול, מנכ"ל קרסו מבנים 38 "מדובר בפרויקט מאתגר, מאוד מורכב מכיוון שהוא כולל בנייה של עשרות דירות במתחם גדול בזמן שכל הדיירים נשארים בביתם והאתגר שלנו הוא מחד לבנות ומאידך לשמור על אורח חיים סביר של הדיירים בתקופת הבנייה. בנוסף, הפרויקט כולל חפירת מרתף חנייה באזור מיושב ולכן נדרשה החברה לתכנון הנדסי ולתיאום מערכות מורכב.

"עם זאת, בסוף הפרויקט המתחם ישתנה ללא היכר ויהפך למקום מודרני שיכלול שטחים ירוקים נרחבים לטובת המשפחות שיתגוררו בשכונה. צריך לזכור שבקריית אונו קיים פער גדול מאוד בין מחירי הדירות החדשות לדירות הישנות. לכן, אני מעריך שערך הדירות במתחם יזנק בכ-30% לאחר סיום הפרויקט".

שם הפרויקט: HINESS

מיקום: רחוב שאול המלך בשכונת יד אליעזר נס ציונה

שם היזם: סרוגו

שם האדריכל: פייגין אדריכלים

על הפרויקט: פרויקט HINESS כולל כ- 402 יחידות דיור בנות 3, 4, 5 ו- 6 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים על פני 16 בניינים. הדירות ייבנו במפרט טכני בסטנדרט גבוה. הפרויקט כולל חניון תת קרקעי המכיל כ- 700 מקומות חניה וסביבו שטחים ירוקים, אשר יוסיפו לשדרוגו של השכונה החדשה. מיקומו של הפרויקט, הממוקם במיקום טופוגרפי גבוה, בסמוך לצירי תנועה מרכזיים וכן לכביש 431 המקרב עד מאוד את נס ציונה לתל אביב. כמו כן הפרויקט נמצא בסמוך לאזור תעסוקה ובסמוך למוסדות חינוך.

מצב הפרויקט נכון להיום: עד כה נהרסו 3 בניינים ישנים כשבניית הפרויקט צפויה להתבצע בשלושה שלבים, כאשר בשלב הראשון ייבנו 84 יחידות דיור בשלושה בניינים בני 8 קומות. לאחר מכן ייהרסו הבניינים הנוספים וצפויים להתחיל השלבים הבאים בבנייה, במסגרת השלב השני ייבנו 153 יחידות דיור נוספות בתשעה בניינים בני 8 קומות ובשלב השלישי ייבנו עוד 165 יחידות בארבעה בניינים בני 8-12 קומות.

שם הפרויקט: "דוניץ בקריית האמנים"

מיקום: שכונת קריית האמנים, ראשל"צ

שם היזם: אחים דוניץ

שם האדריכל: משרד פייגין אדריכלים

על הפרויקט: כיום יש סוג נוסף של פרויקטי התחדשות עירונית שההתנהלות מול הדיירים לעיתים קלה יותר. מדובר על בינוי-פינוי-בינוי – כלומר קודם בונים מגדל חדש ומודרני, מעבירים את הדיירים ואז הורסים את הבניינים הישנים, באופן שהדיירים מקבלים מפתח כנגד מפתח מבלי לעבור לדירות שכורות. אחד הפרויקטים הגדולים מסוג זה הוא פרויקט קריית האומנים המוקם על ידי חברת האחים דוניץ בראשון לציון. מדובר על חמישה בנייני רכבת ומספר בניינים נמוכים הכוללים 276 יח"ד שניבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, ללא מעלית וללא חניון תת קרקעי. במסגרת הפרויקט החברה מקימה כ-1400 יח"ד ב-14 מגדלים מפוארים בני 19-31 קומות, והכוללים בין היתר, חניונים תת קרקעיים, גינה מעוצבת,  לובי יוקרתי, שלוש מעליות חדישות ועוד.

מצב הפרויקט נכון להיום: שלושת המגדלים הראשונים כבר אוכלסו, בנייתו של המגדל הרביעי נמצאת בשלבי גמר  ובניין 5 נמצא בעבודות שלד.

שתף מאמר