מגזין בית הספר שממול מעלה או מוריד את ערך הדירה?

בית הספר שממול מעלה או מוריד את ערך הדירה?

ומה עם בית החולים, הפארק, בית הקברות הישן או בית הכנסת? בדקנו איך פוגעת הסביבה במחיר הנכס שלכם, ומתי היא מצליחה דווקא להעלות מחירים

בדרך לבית הספר. צילום: עודד קרני

שכונה יוקרתית או ברמה סוציו אקונומית נמוכה, קומת הדירה, שווי הקרקע והגודל הם בהחלט אלמנטים שמשפיעים על מחיר הדירה. אבל מתברר שיש רשימה ארוכה של מבנים ציבוריים אשר המרחק או הקרבה אליהם יכולים להשפיע על שווי הנכס שלכם. מנוף לבית קברות ועד סמיכות לגינה הציבורית - אם אתם מתכוונים למכור את הדירה שלכם או לקנות אחת, כדאי שתדעו עד כמה הסביבה יכולה להשפיע על המספרים.

בית ספר יסודי או תיכון

פגיעה: 5-7 אחוזים במחיר

"בית ספר יסודי או תיכון שצמוד לבניין דירות, פוגע בשוויי הנכסים בגובה 5-7 אחוזים", אומר חיים מסילתי, שמאי מקרקעין ועורך דין, ומסביר שהדבר תלוי בעיקר לאיזה חלק של בית הספר פונה הדירה. כאשר הדירה פונה לכיתות, אז הפגיעה פחות חמורה. אך אם הדירה פונה למגרש הספורט הפתוח של בית הספר, הפגיעה קשה יותר וזאת משום שאולם הספורט או המגרש ממשיכים לשמש את דיירי הסביבה למשחקי כדורגל או כדורסל, והרעש שהוא הגורם העיקרי שמפריע, נמשך שעות ארוכות וגורם לפגיעה יותר חמורה.

"כמובן, שאם קיימים בבית הספר אלמנטים פוגעניים יותר כמו בריכה, והדירה פונה אליה, מחיר הדירה יושפע עוד יותר לרעה. לדוגמה, בבית ספר 'גן ונוף' בפתח תקווה הממוקם ברחוב שרעבי, מלבד כיתות לימוד, יש גם מגרשי טניס, מגרשי כדורסל, בריכה ומגורי סגל, ריבוי אלמנטים שלכל אחד מהם יש עוצמת הפרעה אחרת והדבר פוגע בערך הדירות בכ-10-12 אחוז".

גן ילדים

אין פגיעה במחיר

זה עשוי להפתיע אך גן ילדים, בין אם מדובר בגן פרטי או עירוני, כמעט ולא פוגע בשווי הדירה. מדובר בפגיעה זניחה של אחוז אחד או שניים. וזאת משום שהפעילות היא בין 08:00-14:00 או 08:00-17:00 אלו שעות העבודה של האדם הממוצע ולכן אין זה מהווה גורם הפרעה. בנוסף, אין פעילות בשבתות, חגים, או בשעות הערב. ההפרעה היחידה יכולה להיות רק בששי בבוקר עד השעה 12:30. "בנוסף מבני גן הם בני קומה אחת ומי שגר בקומה שנייה נהנה לרוב מנוף פתוח", מוסיף מסילתי.  



בית החולים איכילוב

בית חולים

פגיעה: 10-12 אחוזים במחיר

לדברי מסילתי, הטבעת הראשונה של הדירות סביב בית החולים נפגעת והדבר יכול להוריד את שווי הדירה ב-10-12 אחוזים. "הסיבה לכך היא כי הדיירים סובלים מרעש האמבולנסים, צפיפות חנייה של מבקרים שמגיעים לבית החולים, עומס תחבורתי וכו'. אולם, הדירות שנמצאות בטבעת השנייה והשלישית לבית החולים זוכות לעלייה בשווי הדירה בין 5-10 אחוזים, וזאת בשל הביקוש לדירות אלו - הצוותים הסיעודיים והרפואיים מעדיפים לגור בקרבת בית החולים", אומר מסילתי ומביא כדוגמא את שכונת חבצלת ברחובות הקרובה לבית החולים "קפלן". "שכונת חבצלת מאוד יקרה בהשוואה לדרום רחובות, גם בשכונת בבלי בפתח תקווה קיימת אותה תופעה של עליית מחירים". יוצאת דופן היא הטבעת הראשונה סביב בית החולים איכילוב בתל אביב, ורחובות דוד המלך ודפנה, הנחשבים ליוקרתיים ויקרים.

משטרה

פגיעה: 10-12 אחוזים במחיר

תחנת משטרה פוגעת בשוויין של הדירות הנמצאות בטבעת הראשונה, השנייה והשלישית. בשונה מבית החולים, שהצוותים העובדים בו מעדיפים קרבה גיאוגרפית למקום העבודה, אין כמעט שוטרים שרוצים לגור קרוב לתחנה. עם זאת, בדומה לבית החולים, שהסביבה שלו מאופיינת ברעשי סירנות, הטבעת הראשונה של דירות סביב תחנת המשטרה נפגעות בירידה של 10-12 אחוז משווי הדירה. משום שלתחנת המשטרה מגיעה אוכלוסייה בעלת סגנון "אחר", ומקרי אלימות ועצירים שמובלים לניידת הם לא בדיוק הנוף שרובנו היינו בוחרים לראות, לכן גם הטבעת השנייה נפגעת, אך פחות – ב- 5 אחוזים, והטבעת השלישית נפגעת ב- 2 אחוזים.



קופת חולים בהרצליה

קופת חולים

פגיעה: 10-12 אחוזים במחיר

קופת חולים היא לרוב מבנה קטן שסביבתה מאופיינת גם ברעשי סירנות של אמבולנסים ומראות לא ממש נעימים. הדירות בטבעת הראשונה חוות ירידה בערכן בשווי של 10-12 אחוז, הטבעת השנייה ב-5 אחוזים, והטבעת השלישית ב-2 אחוזים.

מרכז מסחרי קטן

פגיעה: 3-5 אחוזים במחיר

"הסיבה העיקרית שיכולה לפגוע בדירות בטבעת הראשונה היא עסקים שפתוחים בלילות כמו לדוגמא בית קפה הפעיל עד חצות או עד אחת בלילה", אומר מסילתי ומציין ששוויין של דירות במיקום זה יכולות לרדת בגובה 3-5 אחוזים. ואילו דירות הנמצאות בטבעת השנייה והשלישית יכולות ליהנות מעלייה של שווי הנכס. שוויה של הטבעת השנייה עולה בגובה 3-5 אחוזים והטבעת השלישית עולה ב-2 אחוזים. "גן יבנה החדשה הוא יישוב כפרי המאופיין בצמודי קרקע. לפני כשנה פתחו במקום מרכז מסחרי. ניתן לראות שכמות השלטים למכירה בדירות הממוקמות מעבר לכביש עלתה, משום שהגורם המפריע מדיר את השכנים מהמקום. מצד שני, כשנכנסים פנימה לשכונה, רבים מהדיירים מברכים על פתיחת המרכז". 



קניון רמת אביב

קניון

פגיעה: 10-15 אחוז

"קניון מול הבית פירושו סיוט", אומר מסילתי ומסביר שהסיבות לכך רבות: כמות גדולה של תנועה אל הקניון וממנו שעוברת מתחת לבית. ברוב הקניונים, המגדלים מצופים בזכוכיות מראה שפולטות קרינה וחום, ובזוויות מסוימות הן מסנוורות, ופוגעות בבתים של השורה הראשונה ממולם.  "בנוסף, יש רעש וזיהום אוויר, וצפיפות בחנייה בשכונה", הוא אומר ומביא כדוגמא את קניון רמת אביב, שהוריד את שווי הנכסים בסביבה, בעיקר בציר הכניסה המרכזי לקניון. הטבעת הראשונה נפגעת ב-10-15 אחוז, הטבעת השנייה נפגעת ב-5 אחוז, וערכן של הדירות בטבעת השלישית והרביעית מתחיל לעלות ב-5-7 אחוזים.

גינה ציבורית

פגיעה: 5 אחוזים

השאלה האם גינה ציבורית יכולה להשפיע לחיוב או לשלילה על ערכן של הדירות בקרבתה, תלויה במידת השימוש של בני נוער בגינה בשעות הלילה. בישראל קיימת תופעה נרחבת של בני נוער המשתכרים, צועקים ומלכלכים גינות ציבוריות בלילות. מפגע כזה ישפיע לרעה על ערך הדירות הפונות בקו ראשון לגינה ציבורית פתוחה בכ-5 אחוז או פחות מזה. במידה ואין רעש או שהרשות אוכפת את השקט בלילות, לא תחול ירידה בערך הדירה. "יש ערים שמנתחות את אחוז הפניות למוקד העירוני בגין הפרעות של בני נוער והדבר מהווה שיקול היכן לשים גינה ציבוריות, כלומר התופעה הזו נלקחת בחשבון בתכנון העירוני", מדגיש מסילתי. ישנן ערים כמו רעננה שבהן גינה סגורה (לאחר השעה 22:00 בלילה) מעלה את השווי ל-10-8 אחוזים, גם בראש העין החדשה בשכונת גינת הסלעים יש גינות חמד, שאין בהן את התופעה הזו כי הן סגורות בלילות וגם שם ערך הדירות הסמוכות עולה. בטבעת השנייה והשלישית, מיקום הגינה לא משפיע על שווי הדירה.

בית קברות

פגיעה: 15-20 אחוזים

אם יש נוף שהיינו רוצים להימנע ממנו כשאנחנו פותחים את החלון זהו בית קברות. "בית קברות יפגע קשה מאוד בטבעת הראשונה, ברמה של 15-20 אחוז. בפתח תקווה בנו ליד בית הקברות סגולה בנייני דירות שבינן לבין בית הקברות מפרידים 50 מטר. הדירות שפונות לבית הקברות, שוות פחות 20 אחוז מאלו שפונות לחצר הפנימית של מתחם הבניינים". אך לא רק בנייני דירות נפגעים מהנוף הלא נעים, גם צמודי קרקע בטבעת הראשונה נפגעים בכ- 10-15 אחוז, ואילו בתים שנמצאים בציר הלוויות נפגעים ב-5 אחוזים. 

תיאטרון

אין השפעה

היכל תרבות או תיאטרון לא מייצרים מפגע לסביבה. גם אם יש הצגה בערב, מדובר לרוב במספר פעמים בשבוע, ולמעט בעיות חנייה, המיתוג של קירבה להיכל התרבות העירוני, הופך את האזור לנחשב יותר. "בפתח תקווה ובאשקלון דווקא מיקמו את התיאטרון בשכונה בינונית כדי להעלות את קרנה. לפני הקמת היכל התרבות באשקלון, השכונה נחשבה לפחות טובה, אך מיתוגה השתנה בעקבות זאת. עם זאת, מבנה כמו תיאטרון או היכל תרבות לא מעלה ולא מוריד את שווי הדירה".  

בית כנסת

מעלה את ערך הדירה ב-3-5 אחוזים בסביבה דתית

מבנה כמו בית כנסת לא מפריע לסביבה, באים להתפלל בו שלוש פעמים ביום, כאשר התפילות המרכזיות הן בשישי בערב ושבת בבוקר אבל הוא לא מייצר רעש סביבתי. אם מדובר בשכונה בעלת צביון דתי מסורתי, בית כנסת יעלה את שווי הדירות בין 3-5 אחוז, כיוון שאנשים רוצים לגור בקרבת בית הכנסת בגלל אמונתם כי בית הכנסת משרה אנרגיה טובה על הסביבה.  



תחנת רכבת ארלוזורוב

תחנת רכבת

פגיעה: 10 אחוזים במחיר

אפילו החוסן של הנכסים בתל אביב לא עמד מול הפגיעה של תחנת הרכבת, והדבר הביא לירידה של 10 אחוז בטבעת הראשונה של הדירות ברכבת מרכז. בנוסף לרעש מהרכבת, יש שם תנועה מסחרית ותחבורה ערה, ואילו תחנות רכבת קטנות כמו בבנימינה או בית יהושע פוגעות רק ב-5 אחוזים בסביבה בעיקר בגלל התולדה של הרעש. בתחנות בהן יחסית שקט מדובר במפגע של 2 אחוזים.

תחנת אוטובוס

פגיעה: 2-3 אחוזים במחיר

דירות שבנויות מעל תחנת אוטובוס נפגעות בירידה של כ- 2-3 אחוזים משווי הנכס, בגלל רעש האוטובוסים, הפיח ורעש הממתינים, שיכול להיות לעיתים גורם הפרעה רציני. "לעומת זאת, מרחק של כ- 100 מטר יכול דווקא להשביח את ערך הדירה. טבעת שנייה ושלישית יכולות להיות מושבחות ב-2-3 אחוזים, דווקא בגלל הקרבה לתחבורה ציבורית", אומר מסילתי.

פארק

מעלה את ערך הנכסים ב-8-10 אחוזים

ריאות ירוקות בערים יכולות בעיקר להשביח את ערך הדירה, גם אם פוקדים את הפארק מבקרים רבים. כאשר מדובר בכמה דונמים כמו בגני יהושע, הדבר לא יהווה הפרעה או רעש סביבתי. הנוף לפארק ישביח את שווי הנכסים בין 10-15 אחוז, ואילו קירבה פיסית תעלה את ערך הדירה ב-3-5 אחוזים.  בטבעת הראשונה של דירות הבנויות ליד פארק פרס בחולון ערך הדירות גבוה ב- 8-10 אחוז.


חוף בת ים

חוף ים

מעלה את ערך הדירה ב-30-35 אחוז

מי לא היה רוצה נוף כחול מחלון דירתו? ולכן מי שזכה בנכס הממוקם בטבעת הראשונה עם הנוף לים משביח את נכסו בכ35-30 אחוז (לעומת דירות עורפיות לים), דירה שממוקמת בטבעת השנייה תושבח בכ- 30-15 אחוז ודירה שתהיה בטבעת השלישית תושבח בכ- 15-20 אחוז. "מה שמשנה כאן הוא בעיקר הנוף עצמו ולא הקרבה, שמעלה את שווי הדירה בין 10-15 אחוז".

בריכה

פגיעה: 5-7 אחוזים במחיר

קאנטרי או בריכה עירונית פוגעת בשווי הנכסים בסביבה. בשל הרעש של המבקרים, צפיפות החנייה, התחבורה והתנועה במקום, הפגיעה יכולה להגיע לכ- 5-7 אחוז מערך הנכס.  


עורך הדין חיים מסילתי

אוניברסיטה או מכללה

מעלה את ערך הנכס ב-10-15 אחוזים

מוסדות להשכלה גבוהה, הן בעלות מיתוג יוקרתי, והן משביחות את שווי הנכסים גם בטבעת הראשונה. "בניגוד לבתי ספר שמייצרים רעש, אוניברסיטה לא מפריעה, ולרוב תהיה שם אוכלוסייה איכותית יותר. אוניברסיטאות בר אילן וחיפה העלו את שווי הדירות סיבן בכ-10-15 אחוז. חלק מהסיבה היא משום שפוטנציאל ההשכרה של הדירות הוא מאוד גבוה. בכלל, דירות ליד אוניברסיטה הן יקרות יותר בהשוואה לדירות אחרות באותה עיר שהן יותר רחוקות מהאוניברסיטה".

שתף מאמר