מגזין בין דמיון למציאות – כיצד תזהו מלכודות תכנוניות בקניית דירה?

בין דמיון למציאות – כיצד תזהו מלכודות תכנוניות בקניית דירה?

זה קורה הרבה ואין עוד טעם להכחיש: התחרות בין משווקי הפרויקטים השונים באותה סביבה גורמת לקבלנים להציג פרוספקט שיווקי מנצנץ אך לא מדייק שלא אחת מנותק מהמציאות. רונית מרום, בעלת המשרד לאדריכלות ועיצוב פנים, עונה על השאלות שהקבלנים מנסים להסתיר

אל תשגו בחלומות

פרויקט דרום הקריה שהקימה בשנים האחרונות אחת מחברות הבניה הגדולות במשק לבנייה של 700 דירות, חשף לראשונה את שיטת השיווק של חברות הנדל"ן. החברה הפיצה פרוספקט בו נראו הדירות המתוכננות שהן נהנות  מנוף לפארק פתוח. בפועל, הפרוספקט הסתיר את הנעשה בשטח, הפרויקט המקודם היה חלק מ-27  מגדלים נוספים שעתידים להיבנות באזור. לא נוף, ובטח לא פתוח.  

רונית מרום, בעלת המשרד לאדריכלות ועיצוב פנים הממוקם ברחוב הירקון בתל אביב, מסבירה: "קבלן מצוי חולם על מכירת כל הדירות עוד לפני ששם את הבלוק הראשון על הקרקע. כך הוא יכול להיות רגוע ובטוח בכל הקשור למימון היקר של הפרויקט העתידי ולהתפנות לבניה עצמה, מורכבת ככל שתהיה".

המטרה הזו הופכת לשיטת עבודה. לצורך שיווק הדירות מציע הקבלן פיתויים אין סוף, אלה חלק בלתי נפרד משיטת שיווק המנסה  למכור את "דירת החלומות".

"הקבלנים משתמשים בסרטי ההדמיה בהם תמצאו תמיד דמויות וירטואליות של אישה חטובה וגבר נאה, שמתעוררים בחדר השינה הווירטואלי שלהם לעוד יום וירטואלי בפרויקט המגורים היוקרתי - שמי יודע, אולי גם יישאר וירטואלי. דפוס פעולה זה מביא לכך, שבפרויקטים מסוימים למגורים, ניתן למצוא פרוספקט מכירה שהדירות נראות מרווחות ונוחות, אך כל זה בהדמיה. בפועל, המציאות שונה מכל דמיון. אין מקום לזוז."

היכן אם כך הגבולות? למה מאפשרים לחברות לסטות מהמובטח ולפעלולי מחשב להאפיל על המציאות?
"רבים מהרוכשים באמת חושבים שהקבלנים מרמים אותם עם ההדמיות", מסבירה מרום מי שמטפלת בין היתר בנושא "שינויי דיירים" ומפקחת על הביצוע בשטח כנציגת הדייר. "הדירה המרווחת בבניין המפואר מוקף העצים עם הנוף הפתוח, מתבררת כדירה לחוצה בבניין סטנדרטי, שמוקף בהרבה מאוד מבנים אחרים".

 

"מאות תביעות משפטיות מוגשות בכל שנה בנושא זה, אך צריך להבין שחברות הבניה לא רואות בעיה בתיאורי הפרוספקטים וטוענות שרק החוזה שנחתם עם הקונה הוא המחייב. בתי המשפט מאמצים אף הם את הגישה וקובעים כי פרוספקטים הם רק פרוספקטים, הדמיות אינן חייבות לשקף את מלוא המציאות, ומה שקובע זה חוזה המכר על נספחיו, ובכללם המפרט הטכני שמצורף. בסופו של יום הקבלנים יודעים היטב, שמדובר במסמך שאינו תקף משפטית, אלא בכלי שמדבר אל רוב הקונים ואמצעי פיתוי גדול. אחרי הכל, כמה אנשים כבר יודעים לקרוא תשריט אדריכלי אמיתי של דירה?  הדייר, לעומת זאת, נותר עם טעם של החמצה, מפח נפש, כי מה שניצב לנגד עיניו בעסקה הוא מה שהובטח לו בשלבים הראשונים, בהם הוא נגרר אחרי מצגי החברה הקבלנית כפי שבוטאו בשלטי חוצות, בפרסומים, בפרוספקטים המהודרים ובהבטחות בעל פה, שלפחות חלקם של כל אלה התברר כחסר כיסוי".

 באיזה "סטיות" מהותיות את נתקלת במהלך עבודתך?
"ברוב המקרים היזמים רושמים את ממדי החללים בדירה במידות שבאמת ייבנו, אלא שאת עיצוב הריהוט הם מקטינים מגודלם הסטנדרטי האמיתי וכך יוצרים חללים מרווחים יותר מכפי שהם יהיו בפועל. שלא לדבר לפעמים על מימדים שאינם תקניים. גם את זה אנחנו רואים. עם זאת מקור הבעיה שאני מזהה הוא בתוכניות הדירה וההדמיות, ובחוסר המיומנות של הרוכש לעיין בהן בעין ביקורתית. לעתים אלה הקבלנים שמנסים לתעתע בעין הלא מיומנת, ולפעמים הרוכשים פשוט לא מצליחים לתרגם את התוכנית, לדירה אמיתית שבה יגורו לבסוף. הקונים שומעים מהקבלן מה שטח הדירה, ומכך מסיקים שהדירה גדולה. הם לא מבחינים שחלוקת השטחים בתוך הדירה אינה תואמת את צורכיהם וציפיותיהם".

 איזה טיפים את יכולה לתת לרוכשים דירה על הנייר?
"שיטת השיווק של הקבלנים הנפוצה ביותר היא הפעלת לחץ על הרוכשים. במקרה שחברת השיווק מתחילה להלחיץ את הרוכשים "לסגור עכשיו!", תוך ציון כי על הדירה יש עוד 2 משפחות שמעוניינות בה -   קחו את ההצהרות בפרופורציה. זה דווקא השלב בו הרוכשים יכולים להכניס סעיפים לבונוס שיעזרו להם בהמשך".

איך אפשר להיזהר מהצגת פרוספקט שגוי?
מרום: "יש להשוות בין הפרוספקט המוצג לתוכנית המכר שהיא בעצם התוכנית הכללית על פיה הדירה צריכה להבנות. זו תוכנית בקנה מידה. היא פחות יפה ולא על ניר כרום מבריק, אבל אמיתית".

לעניין זה מציינת מרום כי חשוב מאד לבחון את מפרט הדירה בו מתואר כל מה שהחברה מתחייבת לתת ללקוח עד הפרטים הקטנים, כגון סוג ריצוף, סוג אינסטלציה ומספר נקודות חשמל.

"הרשימה ארוכה וחייבת להכיל את הכל, כולל מי הם ספקי הריצוף כלים סניטרים וברזים. כאשר חברה לא נותנת תוכנית מכר התואמת לפרוספקט והמפרט, יש בעיה וכאן מומלץ לעצור ולבדוק. לא משנה מול איזו חברה אתם עומדים ואיזה מוניטין יש לה".


רונית מרום

מרום מזכירה עוד כי חשוב לעקוב אחר ריהוט הבית המשורטט בתרשימים. "השרטוטים של תכנית הדירה והריהוט המופיעים בפרוספקט אינם בקני מידה. מה שאומר שניתן לשרטט מיטה כפולה גם בחדר קטן. בחדרי ילדים קיימת תופעה של שרטוט ריהוט מיניאטורי - שולחנות כתיבה קטנים ומיטות קצרות. לפעמים המיטה ממוקמת בניצב לארון הבגדים, ולפי התרשים החדר נראה מושלם. אלא שאם המיטה קצרה מדי בתרשים, במציאות היא תהיה קרובה לארון וכדאי לשים לב שיש מספיק מקום כדי לפתוח את דלתות הארון. ואם כבר בארונות עסקינן, צריך לוודא שבחדר יש מקום לארון גדול מספיק מבחינת אורך, ולא פחות חשוב – עומק".

 יחידות ההורים הן לרוב מרווחות, האם גם פה צריך להיזהר מ"תרמיות תכנוניות"?
"גם חדר השינה גם הוא כר נרחב לאכזבות", ממשיכה מרום. "מה שאמור להיות היכל הזוגיות והאינטימיות כולל לא פעם חדר ארונות קטנטן, שלא חוסך את הצורך בארון קיר שיעמיס על החדר. כמו כן, פעמים רבות נתקלים בחדר צר מדי, שמונע הכנסת מיטה רחבה בעלת שתי שידות".

מה לגבי חלל הסלון וממה צריך להיזהר בשרטוטי המטבח?
"גם לעניין חלל הסלון. במידה והחלל נראה גדול מדי, יש להתייחס לרהיטים שמוקמו בשרטוט, שהם לא קטנים מדי. לעניין המטבח יש לשים לב כי  הנישות המיועדות למקררים הן לרוב צרות מלהכיל מקרר רחב, שבשנים האחרונות צובר פופולריות. שינוי זה יגרור שינוי במחיצות ושינוי במטבח הסטנדרטי שמוצע על-ידי הקבלן. במילים אחרות: שינוי שיעלה לא מעט כסף".

"לצורך כך יש לעיין במחירון שינויי דיירים על מנת להיערך להוצאה כספית נוספת שהיא חלק בלתי נפרד מהמחיר הסופי עבור הדירה. כמו שדרוג הריצוף, שינוי מטבח, התקנת ג'קוזי, הוספת נקודת חשמל, שינויים בקירות הפנים והזזת נקודות אינסטלציה".

נשמע מסובך ומסוכן. אז איך אפשר להיזהר?
מרום: "רכישת  דירה על הנייר גוררת איתה מאווים, ציפיות וחלומות, אבל לא פחות אכזבות.. ולעיתים גם גדולות. מומלץ לקחת איש מקצוע שילווה את הרוכשים לאורך כל התהליך ובמידה וצריך הוא יכניס את כל החלומות הללו לפרופורציות הנכונות. אם מדובר באיש מקצוע טוב, הוא גם יכול לחסוך כסף, ולא מעט. וזכרו, ככל שאתם הרוכשים דורשים פחות, כך תקבלו פחות, וחבל!" מסכמת מרום.

שתף מאמר