מגזין אכזבה באוצר: נכשל אחד המכרזים הגדולים והחשובים של תוכנית מחיר למשתכן

אכזבה באוצר: נכשל אחד המכרזים הגדולים והחשובים של תוכנית מחיר למשתכן

כישלון בבאר שבע: מתחמים ל-740 דירות נותרו ללא מציעים. קבלנים בדרום טוענים כי המכרז היה לא רווחי ולכן לא הגישו הצעות. מקור באוצר: "יש פה קרב מול היזמים, המודל שלנו נותן להם 10% רווח והם רגילים ל-15% לפחות"

הסכם בנייה ופיתוח ב"ש. מימין: יואב גלנט, רוביק דנילוביץ', בנימין נתניהו ומשה כחלון. צילום: חיים צח / לע"מ

תוצאות מאכזבות למכרז מחיר למשתכן הראשון שנערך בבאר שבע לבנייתן של 1,100 יחידות דיור מוזלות בשכונת המבואה המערבית בעיר: מתוך ארבעה מתחמים ששווקו ליזמים במסגרת המכרז, שאותו ערכו משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל, מתחם אחד בלבד לבניית 360 דירות נמכר בהצלחה לחברת רייסדור בנייה שבבעלות היזם יקי רייסנר. שלושה מתחמים לבניית 740 דירות נוספות נותרו ללא מציעים.

מדובר בסיום צורם למכרז רווי עיכובים ותקלות. מאז שפורסם לראשונה לפני כעשרה חודשים, בנובמבר 2015, נדחה מועד סגירת המכרז לא פחות משבע פעמים עד לסגירתו בשבוע שעבר. הסיבה העיקרית לעיכובים היתה שינויים תכנוניים שביקשה עיריית באר שבע לעשות בתוכנית לאחר שהמכרז כבר פורסם. למרות זאת, מקורות הקשורים בנושא טוענים כי לקבלנים ניתן זמן רב להיערך למכרז על פי התוכנית החדשה, כך שלא נראה כי זו היתה הסיבה המרכזית לכישלונו.

בפרט בולטת העובדה שחברות הבנייה הגדולות של הדרום, ובהן אביסרור משה ובניו, י. ח. דמרי ופרץ בוני הנגב, הדירו רגליהן מהמכרז, ואף לא חברה דרומית אחת ניגשה אליו. לטענת אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והדרום, הסיבה המרכזית לכך שלא ניגשו קבלנים למכרז היא תמחור חסר של המדינה לגבי עלויות הבנייה, כך שהמחיר המקסימלי שהקבלנים יכלו להציע במכרז היה 4,800 שקל למ"ר. המדינה נוהגת להכניס "מחיר מקסימום" למכרזים כדי להבטיח הנחה מינימלית של 200 אלף שקל לרוכשים.



"לפני כחודש היה כנס מציעים, וכל הקבלנים שנכחו בו טענו כי מחיר המינימום נמוך מאוד. אחד היזמים אף הציג בכנס שומה שהראתה שאין במכרז הזה רווח. הוא ביקש שמשרד השיכון יבדוק את זה, והתעלמו ממנו. לא רק שלא העלו את מחיר המקסימום - אפילו הורידו אותו מ-4,970 שקל למ"ר ל-4,800 שקל למ"ר. זה בא לידי ביטוי בתוצאות המכרז. רוצים שהקבלנים יפשטו רגל כדי לגשת?", אמר אביסרור.

חרף הטענות, ל-TheMarker נודע כי במשרד השיכון וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר נערכים לפרסום מחודש של המכרז בשבוע הבא, ללא שינוי במחיר המינימום. עם זאת, בכוונתם לשפר את הכדאיות הכלכלית שלו בכמה דרכים - הגדלה של שיעור הדירות שניתן יהיה למכור בשוק החופשי מ-10% ל-20%, והעמקת סבסוד עלויות הפיתוח שהוטלו במכרז הראשון על היזמים. שינוי נוסף שצפוי להיערך הוא צמצום גודל המתחמים שישווקו.

"לזוג צעיר לא משנה העיצוב של האסלה"

"יש פה קרב מול היזמים, וכל צד מחכה שהשני ימצמץ ראשון", מודה מקור באוצר. "המודל שלנו מעניק להם 10% רווח יזמי, בעוד שהם רגילים ל-15% רווח ויותר. יש הנחיה של שר האוצר לא להעלות בשום אופן את מחיר המקסימום".

מקור נוסף הקשור במכרז העריך כי הקבלנים הדרומיים עדיין לא הפנימו את חוקי המשחק החדשים שמכתיבה כיום הממשלה. "הרווחיות של מחיר למשתכן היא נמוכה, בין 11% ל-13% רווח. היזמים הדרומיים נהנו משוק של עליות מחיר חדות כמה שנים רצופות, והיו רגילים להתחיל מתמחור של 15%-17% רווח, ולסיים ב-25%-30% בגלל מצב השוק. מחיר למשתכן לא מתאים להם, הם מזלזלים בפרויקטים האלה ומכנים אותם 'מחיר למסכן'. אין להם מוטיבציה לעבור את ההתייעלות הנדרשת כדי להתמודד".

אביסרור מצדו דוחה את האמירות האלה בתוקף: "הרווחים הם אותם רווחים. הקבלנים בדרום לא מפונקים. אנחנו שואפים לעבוד בכל מקום, אבל שהמחירים יהיו הגיוניים".

גורמי ממשלה טוענים כי עיריית באר שבע הציבה רף גימור ורמת מפרט גבוהה יותר מאלה הנדרשים בשאר מכרזי מחיר למשתכן, שכללו "אסלות תלויות", חיפויים והצללות. "לזוג צעיר ללא דירה לא אמור לשנות אם האסלה תהיה תלויה או רגילה. בעירייה סבורים שהשכונה צריכה להיות שכונת יוקרה, וזו תפישה מוטעית", אמר מקור ממשלתי.

מעיריית באר שבע נמסר: "את המכרז יזמו משרדי הבינוי והאוצר. המודל הכלכלי גובש ונוהל על ידם. במסגרת הסכמי הגג שעליהם חתמה מול הממשלה, נרתמה עיריית באר שבע למציאת פתרון למשבר הדיור ומתן מענה לזוגות הצעירים, ובלבד שיישמר סטנדרט בנייה ראוי ואיכותי שייענה לצורכי התושבים. עיריית באר שבע תמשיך לפעול בשיתוף פעולה במטרה להוריד את מחירי הדיור ולייצר לתושבי העיר הצעירים מגוון אפשרויות למגורים".

למרות כל זאת, קרקע לבניית 360 דירות נרכשה על ידי רייסדור בנייה, שהציעה את המחיר המקסימלי - 6,800 שקל למ"ר בנוי לפני מע"מ. ניתוח ההצעה מעלה כי המחיר הסופי לזכאי צפוי להיות 1.02 מיליון שקל עבור דירת חמישה חדרים בגודל 120 מ"ר, ואילו דירות שלושה חדרים בנות 85 מ"ר יימכרו ב-750 אלף שקל. זאת בעוד שמחיר השוק הממוצע כיום בבאר שבע לדירת ארבעה חדרים הוא 1.2 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים נמכרת בממוצע ב-1.4-1.5 מיליון שקל. כלומר מדובר בהנחה בשיעור של 25%-30% ביחס למחיר השוק.

בעלי רייסדור, יקי רייסנר, אמר כי "באר שבע היא העיר הצומחת ביותר כיום, ואנחנו שמחים לקחת חלק בבנייה החדשה בעיר. אנחנו מאמינים שנצא להגרלות בתוך 4-5 חודשים".

הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker

כתבות נוספות:
"תשלום קצבאות לפי מבחן הכנסה הוא רעיון פופוליסטי"
מצוקה בענף השמירה: מחסור במאבטחים

שתף מאמר